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次贷危机与房地产泡沫-第15部分
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日本泡沫后的思考
1991年日本房地产泡沫的破灭，结束了日本经济高速发展的辉煌时日。日本经济开始了漫长的经济衰退期，企业破产，收入下降，消费萎缩，贫富差距拉大。回顾这段历史，它带给我们的是深深的启示：
（1）日本地少人多，土地紧缺，存在着地价和房地产价格不断高涨的可能性。随着国民经济和居民收入持续增长，不仅对土地、住房产生了旺盛的需求，而且拥有了对高地价、高房价的巨大承受力，这是地价和房地产价格连年高涨的一个原因。
（2）日本房地产泡沫时期政府的不作为是泡沫得以成长的另一个原因。在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任由大量信贷资金流入房地产领域，另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的85％降低到1987年2月的25％，对投机行为也不实施调控，这种做法无异于放任泡沫的滋生和扩散。
（3）从货币的角度来看，大量过剩资金是泡沫形成的第三个因素。日本多年的经济高速增长，资本处于绝对过剩的状态。同时，日本央行采取长期保持较低利率和增加货币供应量的金融政策，日本金融机构大量放贷给房地产企业两个方面的因素同时起作用，导致了日本资金的绝对过剩。这客观上助长了日本不动产经营活动的猖獗和投机热潮。
3泰国地产泡沫破灭录
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在泰国历史上，1997年7月2日是一个非常悲惨的日子。经济崩溃使得很多泰国人改变了他们的人生道路，金融风暴的创伤使泰国民众在多年之后仍然痛心疾首。为什么泰国会成为震撼世界的东南亚金融风暴中倒下的第一块多米诺骨牌？
政策推动泡沫酝酿
1984年以后，泰国政府为了促进当时的经济发展，把房地产作为优先投资的领域，并强迫商业银行把贷款中的一定比例投向“低成本住宅计划”，同时给予住房按揭以税收抵免的优惠。
与此同时，由财政部所控制的政府住房银行推出了“超级储蓄计划”，把按揭利率由165％降低到105％，从而打破了之前由商业银行所形成的垄断局面，并迫使商业银行也调低了利率。最终，随着按揭利率的走低，住房的需求明显增加。这一轮房地产市场的繁荣一直持续到1990~1991年国内的军事政变和海湾战争爆发黄成业日本、东南亚国家与美国泡沫的比较研究［D］上海：复旦大学，2006。
敞开国门吸引外资
历史典型房地产泡沫危机回顾（3）
掌握房价走势预测的方法
外资过度进入造成资本闲置，是导致泰国房地产泡沫的主要因素之一。20世纪80年代以前，泰国和许多发展中国家一样，鼓励进口替代，泰国的出口基本上以资源型产品为主。1979年，第二次石油危机造成了泰国国际收支上的困难，在一定程度上促进了泰国政府的经济改革。泰国遵照亚洲“四小龙”的经验，从80年代初开始了全面的产业结构调整，把出口导向型工业作为国家发展的重点，鼓励制成品的出口。鉴于泰国工业基础设施落后，建设资金短缺，泰国政府在财政政策、货币政策和外汇管理上进行了一系列急剧改革，开放资本市场，刺激本国储蓄，促进资金流动。
泰国迅速地打开大门，吸引来了大量外资。原来一向缺乏资金的泰国居然出现了资金过剩的现象，借贷非常容易。许多缺乏资金的中小企业得到资金之后，创造了许多工作机会，产业部门得到较快的发展，人民生活水平也得到相应的提高。但是，随着时间的推移，其负面影响也越来越严重。
在金融自由化的旗号之下，泰国中央银行对外债几乎不加任何管制。企业、财务公司和商业银行都可以直接对外举债，并且通过外汇市场结汇得到很高的资金流动性。1993年，泰国开始对外开放金融市场，因泰国国内求贷资金的利息率大大高于国际市场，国际市场的大量资金涌入泰国寻找利润。因此，进入泰国的外债迅速增长，从1992年的200亿美元增加到1995年的659亿美元，1997年高达9342亿美元。丰厚的房地产利润，促使房地产商向银行大量贷款。对于外资来说，进入或撤出泰国都非常容易，手续简单，成本很低。由于撤除了所有障碍，自80年代后期，大量外资源源不断地流入泰国。
于是泰国人陷入了与其他国家一样的行为误区，泡沫经济给投资者制造了一个幻觉：与其把资金投入实际产业部门，辛辛苦苦还赚不到大钱，还不如投入股市和房地产，有可能在很短的时间内获得高额利润。与日本泡沫经济的不同之处是，大量外国资金突然涌入泰国是导致泰国泡沫经济的一个重要原因。
投机主导泡沫积聚
1992年，泰国新政府上台以后，推出一系列政策推动了土地价格的上涨，其中包括土地重估、在一些城市对容积率的规定、在曼谷推行了新的规划（masterplan）。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。显然，这些政策对于房地产市场都起到了推波助澜的作用，大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的发生。
在国际资本的炒作下，泰国曼谷等大城市的房地产价格迅速飞涨。泰国房地产业的超高利润吸引了更多的国内和国外资金。从1989年至1996年的七年内，国内发放的住房贷款总额增加了5倍多。1996年房地产投资额占外国直接投资额的一半。一栋栋豪华的宾馆和写字楼在曼谷等地拔地而起，此外还大量兴建度假别墅和高尔夫球场。在1997年，泰国空置的新住宅有85万套，仅在曼谷就有35万套空屋，房屋空置率超过21％。曼谷已经有了两座国际会议中心，从各种角度来看都足够了，可是仍有四座要投资兴建。医院的病床数超过实际需要3倍多，但是仍然盲目投资扩建。许多拥有土地的人几乎是在一夜之间就变成了腰缠万贯的富豪。炒卖房地产似乎成了非常保险的发财捷径。
经济衰退泡沫破裂
泰国房地产业迅速发展的同时，泰国的股市也空前活跃，泰国的富人一夜间大量出现，超前消费之风盛行，泰国居然成为奔驰车的第三大进口国，银行贷款也大幅增加；同时，股市房市投机活动猖獗，利率升高，劳动力的平均劳动工资水平上涨，国家也盲目发展资本和技术密集型产业，但效果不佳，造成亏损，这些都抑制了实质性产业的发展，最后危机终于爆发。
进入1996年以来，由于国际机电产品市场的需求低迷，泰国在国际市场中的地位急剧下降，贸易赤字更为严重，当年泰国的经常项目逆差高达147亿美元。而当时泰国政府对国际环境的判断和经济决策又出现一系列失误（如误认为香港回归和台海紧张局面将给泰国带来大量来自中国香港地区和台湾地区的投资，再加上泰国金融系统本身的状况不佳，而监管力量又十分薄弱，这些都使得市场对于泡沫已经有所察觉。
此外，外资的撤退加剧了泡沫的破灭，而促使外资做出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。很多国际投资基金已经着手撤出泰国，从而对泰国的汇率造成了巨大的压力。虽然泰国中央银行曾在1997年5月进行过泰铢保卫战，但最终不得不放弃固定汇率制度，实行“管理下的浮动汇率制度”从而导致汇市和股市的超幅下跌，泰铢贬值1倍以上。从1995年底开始，泰国的股市出现下跌，到1997年4月已经下跌了70％，其中房地产类股票累积跌幅高达85％，银行和金融机构类股票累积跌幅也高达80％。
泰国地产泡沫成因分析
（1）过度借贷与缺乏监管的自由化金融体系难辞其咎。从1990年开始，泰国的房地产开发贷款和住房贷款以20％～30％的速度增长。此外，外资透过离岸金融进入房地产市场。90年代初，由于利率低企，在西方国家的银行体系和金融市场中累积了大量的流动性，而此时在以泰国为代表的东南亚国家，利率仍旧相对较高，因此大量的外资流入了泰国。在实行金融自由化之后，泰国本地的金融机构可以方便地借到外币贷款，而这些贷款最终并没有流入实业领域，而是进入了房地产市场。泰国政府对流入泰国的大量外国流动资金没有采取任何管制措施和引导，外资流向失控，使过多的资金流入房地产，酿成房地产过热，大量新盖的楼房卖不出去，银行的大笔贷款无法偿还，致使银行出现巨额呆账坏账，也是泡沫破灭的导火线。
（2）在国内的房地产金融方面，也存在着过度竞争且缺少有效监管的问题。商业银行、财务公司、保险公司、信贷公司等各种各样的金融机构，以不同的方式便利地获得资金并投入房地产市场。其中，财务公司的负面作用尤其巨大。由于监管过松，这些机构被允许通过发行高利率的票据和从国内和国外的银行借贷的方式获取资金并用于发放贷款。1997年初，总共91家财务公司，到年底有56家被停业，而这又使得那些依赖财务公司进行流动资金贷款的本地企业也陷入财务困境。
历史典型房地产泡沫危机回顾（4）
掌握房价走势预测的方法
（3）泰国的房地产泡沫不仅表现在“价格”层面，也体现在“量”的层面，无论是空置率还是贷款占GDP的比重都超出了合理的范围。到1996年，房屋空置率持续升高，仅办公楼就有30万平方米无人问津，空置率达到50％。
（4）利率的上升。从1994年底开始，泰国四大商业银行的贷款利率从14％提高到危机发生之前的16％，而在危机发生之后的半年内又快速上升到19375％。利率的上升提高了投机者的资金成本，也加剧了开发商的资金压力。1997年2月5日，一家大地产发展商SomprasongLand未能支付一笔3100万美元的可转债的利息，成为泰国第一家未能及时偿还债务的发展商。在其后的几个月内，又有多家地产商相继未能偿还到期债务，从而加速了银行催债的过程。
4中国香港地区的房地产泡沫
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房地产业在香港整个社会经济活动中具有重要的地位。20世纪50年代，香港把握机遇，依靠自由贸易成功地成为亚洲“四小龙”之一。到了70年代后期，随着土地和劳动力成本的上升，香港制造业出口竞争力减退，于是将大部分制造业转移到中国内地，而香港则逐步转型为以金融、贸易和服务为主的经济体。至于香港房地产业，则在这次产业调整中得到了迅速的发展。
由于香港土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。据香港著名的测量行——仲量行统计，从1984年香港房地产市场复苏算起，到1997年7月的13年半期间，香港住宅楼价整整上升了3倍，升幅之大令人咂舌。在住宅楼价的带动下，写字楼、商铺等价格均有可观升幅。地产市场的价格水平已日渐与市场的实际承受能力脱节。并且在1997年到达顶点后，泡沫开始破灭，楼价一路下跌，至2003年年中，�
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