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尼克松与福特时代：开辟二级抵押市场

1969年，尼克松上台之后，实施了第235条款的“自置居所计划”和第236条款的“租赁住宅计划”，但是收效甚微，公屋建设中断。1970年，国会通过《紧急住宅融资法案》，批准成立联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC），协助FHLB下属的各储蓄与贷款协会开辟二级抵押市场。1974年出台《住房与社区发展法案》第8条款计划，替代原先的第235条款计划和第236条款计划，明确为低收入家庭交付租金提供信用担保。

后来，福特提出“社区发展补助计划”（CDBG），将住房建设、都市重建和其他住房资助计划结合在一起，并将资金分配给各州和地方政府，旨在促进社区的发展。

二级抵押市场和第8条款计划进一步推进了中低收入人群住房问题的解决，推动了社区化发展，给住宅产业注入新的活力，使行业发展在1972年出现了一个空前的高潮。

里根与布什时代：减税，担保和信用证明

进入里根时代，美国开始实行“新自由主义”经济政策。其中重要的政策措施包括：削减社会福利支出，解除政府部门对私人企业的管制，减税刺激投资。

这在里根执政期间的房地产政策上得到一定体现。

在福利支出方面，为了减少政府的财政压力，里根修订了第8条款计划，提高租客承担租金的标准（由家庭收入的25％增至30％），并且降低政府确定的“公平市场租金”标准。

但是，加快解决低收入家庭住房的政策并没有取消，里根的做法是从房地产企业入手解决问题。1987年，里根推行“低收入阶层住房税金信用计划”，为针对低收入人士提供住房项目的业主提供税收减免的优惠，政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50％以上。

布什政府出台了《国民可承担住宅法案》，一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非营利社区的开发机构在住宅建设中的作用。

与前几个时期相比，里根和布什开始从直接补贴措施转向间接调控，事实上减免税收促进了房地产企业的发展，而信用证明等方式也减轻了联邦政府的资金压力。

克林顿时代：接力棒传给地方政府

克林顿改革了住房与城市发展部（HUD）的职能，在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交到州和地方政府。把联邦政府的沉重财政负担转给地方政府分担，并综合应用多种政策组合推动住房消费。

1995年，克林顿宣布公民住宅拥有率在2000年达到67。5％的战略目标。1997年宣布《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案（MAHRAA）》，这将涉及180万个住宅单位和440万人的利益，同时也为1999年以后逐步改革由FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。同时，联邦政府还新增45亿美元的资金用于支持在1998年到期的第8条款合约的更新。

克林顿主政时代，保障中低收入群的房屋购买能力依然是政策重点。从行政管理和财政支持上，这一时期更重视地方政府的作用，而联邦政府则更加重视在宏观调控上的目标导向。

总结美国大半个世纪以来的房地产政策特点，可以得出三个鲜明的结论：

房地产政策始终是福利政策的重点内容。从罗斯福“新政”时期的公屋建设一直到克林顿的《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案》，中低收入阶层的房屋购买承受能力始终是政策关注的核心。这是因为住宅状况最能体现一个社会的公平程度，无论今后美国房地产行业如何发展，政策如何演变，维护公平的居住权将始终是美国政府的一大政策重点。

始终依靠金融杠杆保障房地产的稳定和活力。“大萧条”时期，罗斯福解决了资金链问题，开始建立政府、金融机构、消费者和房地产企业的黄金四角关系，肯尼迪提出了“低于市场水平利率”的贷款计划，尼克松时代开始建立二次抵押市场，布什向租客提供信用证明，克林顿改革抵押贷款体制——显示出美国政府对金融杠杆的运用逐步成熟。

政府指导下较为有效的私人参与。美国是市场经济国家，所以历届政府始终重视鼓励私人机构参与住房建设与经营。美国政府不时地借助私人机构的力量，也不时地向房地产商提供各种政策支持。这与中国目前地产商与政府之间的关系形成了对照。

从美国房地产行业的政策演变历程看，美国房地产行业从来不是一个纯市场运作的体系，美国政府对房地产行业一直进行强有力的干预和控制。房地产对中国的经济发展、政治稳定和社会公平的重要性只会比美国大，因此，中国政府对房地产的政策干预只会更强，房地产企业必须和政府并肩努力。

白领2005：　优秀企业的文化和机制第24节　地产之未来战略盛会（1）

《万科》周刊

朱雪芬/整理

以世纪伟人邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》的发表为标志，中国住宅行业已经历了24个春秋的风雨，在此其中成长起来的房地产企业，以万科为例，实现了20个年头的稳健增长，积累了16年的住宅开发经验，从这个意义上讲，恰恰是这几个关键的时点构成本次20年企业峰会的时间坐标。这次盛会，无论是对新兴企业、还是地产企业来说，都是一个立足当前、展望未来的加油站。在9月23日的北京中国大饭店，地产界的重量级人物相继聚首水晶吊灯下，思想火花的碰撞闪现于一次次觥筹交错之中。

战略，各有各精彩

这一企业家和职业经理人群体在畅谈未来时，不约而同地将焦点集中于5－20年的战略筹划上，“战略”成为当次论坛使用频率最高的词。

任志强（北京华远集团总裁）：因为大部分企业是国有出身，所以我们最主要是要让企业的发展战略适应环境背景。什么样的环境背景就有什么样的战略。让你公有化的时候，你就完全公有化；让你私有化的时候，你就完全私有化。我们是从1985年开始发展的，当时的主流是国有金融机构和公有制企业，也只有国有的开发公司才能占领整个市场，十年以后情况变化了，所以你得适应环境背景，这样才有可能让企业找准战略的脉搏，如果脱离环境背景，你就无法发展。

林少斌（招商地产董事总经理）：招商地产也有二十年的历史了，但万科现在比我们做得大，我觉得我们未来二十年应该思考怎么样超常规发展，要保证跟在后面，跟得上，希望把青春期缩短。有的企业活了一百年，不见得比活十年的活得好，我在后面去追赶的话是没有问题的，要考虑如何超越，要有个目标来超越。

郁亮（万科集团董事总经理）：战略这个词已经被用滥了，我更愿意谈未来十年的中长期规划，这样更合适一些。用一句话表达，万科在未来10年、20年将继续领跑中国地产行业。如果目前的发展势头能够持续，万科的雄心能够实现，过分的谦让是没有必要的。

潘石屹（SOHO（中国）有限公司董事长）：我们的战略就是跟着跑。我一直有个困惑，就是不知道战略是什么。前两年有华尔街的投资银行非要问我们的战略是什么。给我讲了一大堆——打扫卫生的阿姨擦地，怎么擦，擦过来，擦过去，擦地也有战略。但到现在为止，我仍不知道战略是什么，我们的公司是一个很年轻的公司，希望跟着万科一起往前跑，盖更好的房子。尤其是少一点领导的批评。

＇奇＇冯仑（万通集团董事局主席）：这个话题很有意思，如果一个公司有了十年、二十年历史后，有两种情况，一种就是回过头来总结经验、教训，来鼓励先进、提拔青年，这是一种姿态。另外一种姿态，继续领跑，再往前看。我想在这里的大部分企业都不到20年，所以看着20年的企业就想往前看，因为往前看就牵扯到战略问题。昨天我跟小潘参加一个网上路演，举过一个例子说明什么叫做战略，就是“天上人间”里在干什么，所有的女性都知道，但是大多数的女性都不会进去，因为她有信仰，所以不进去，而以更为体面的方式生活下去，她所选择的这种活法，久而久之就变成了战略。这就是说，信念决定了行为，行为预示着方向。所以，战略的差异实际上源自对现实生活判断的差异和价值观的差异。在这里的企业都相当优秀，而且是在中国地产方面能够昭示未来的一些企业，总之往未来说，别往回说。

＇书＇郁亮：冯仑给我安排的题目是谈未来，正好万科这段时间在研究未来发展规划方面的问题。我们发现，中国地产行业还是处于粗放型增长的年代，包括万科在内。为什么这么说呢？最突出的一点是这个行业赚钱比较容易，富豪榜里100个富豪有32个跟地产有关系。

＇网＇冯仑：但是有一本书叫《问题富豪》，其中不无调侃地谈到问题官员100个有70个跟地产有关。

郁亮：说明这个行业牵涉的利益面很广，大家都有兴趣。这个行业过去是关系更重要。连海外的基金经理都问我们跟当地政府的关系如何，关系好就可以拿到地，关系不好就拿不到地。另外，因为市道好，不用下狠工夫也能赚到钱，有不少是赚地价的价差，因此这个行业跑马圈地是第一要素。这些因素使得整个行业还处于粗放阶段。

未来如果还是粗放经营就会出问题，现在地产业已进入市场化的起点，情形有点类似1996年的中国彩电行业，当时彩电行业遇到了转折点，进入完全市场竞争的阶段。1982年以来，中国彩电行业突飞猛进，当年每个省除了西藏之外都有生产厂家获得了扶持，但是这么多年之后，那些厂家没有一个活下来。既然大家都来到市场化起点上，我想无论发展的大和小，其实都在同一起跑线上，能不能领跑未来，在于现在能不能建立面向未来的竞争优势。在充分市场化的竞争阶段，面向未来的竞争优势只有一个，就是对客户的把握能力，谁能更好地把握客户，谁就能赢得未来。

任志强：在我理解中，战略是指一个企业管理者想怎么干，战略的方向来源于管理者。我们这些人可能比小潘年纪大一些，从小接受的教育就是毛泽东思想——以天下为己任，我们不干，谁干。文革时，一种是以天下为己任；另外一种是乌托邦的战略，只在局部做出改变。我属于后者，所以我们的战略是关注自己，只要比别人活得好就行。怎能让这个局部活得更好？在会议休息时，我和王石聊过，我们这代人经历的改革，就是怎样去钻政策的空子，推翻原来僵化的经济体制，但是又不能急，先找漏洞下手，再逐步改变，这是一个温和的变革。

当企业找到了空子，就有更多的优势在市场中壮大。比如到华尔街上市，证监会要求层层审核，很多企业就通过境外注册，曲线上市。打了擦边球，就会有相应的规范，一个有利于企业发展的制度环境就在这层层博弈中逐渐产生。最近国有资产改革又成为了热点话题，这恰恰是企业从完全国有化转变成局部的非国有化或者大部分非国有化的进程。在现有背景下，企业更多是考虑如何克服制度束缚寻找生存的余地，然后才能说我