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房地产泡沫，主要是因为香港人多地狭，缺乏新增供应量，大量资金的流入就不可避免地抬高了房价。

理解了这一点，就不难明白，中国房地产市场是没有泡沫的。中国的房地产是增量市场，所谓房地产价格是指新建商品房的价格，而新建商品房是没有价格可比性的。如果同一套房子，在周边环境与市政配套没有发生根本变化的情况下，价格出现了上涨，也就是转手交易的价格越来越高，那么我们可以说，这是房价涨了；但如果今年建成的房子比去年建成的价格高了，我们就无从知道，价格到底是涨了还是跌了。

一句话，房地产泡沫只能在二手房市场上观察到，在一手房市场是观察不到的。

事实上，除了去年下半年和今年上半年部分地区（主要是上海和杭州）的二手房出现较大涨幅外，在全国大部分地区，二手房价格不仅没有出现上涨，许多甚至还是下跌的。而就是在上海和杭州，二手房的大幅飙升也不过持续了不到一年。回顾香港和日本的房地产泡沫史，没有发现一年之内上涨几十个百分点就能形成严重泡沫的。

有人期望利率升高能够击破“房地产泡沫”。这是高估了加息的作用。

在发达国家的房地产市场上，利率提高的确有可能使房地产泡沫破灭。但这有个前提，就是房地产的确存在泡沫，否则破灭一说从何而来？

况且，就算房价真的上涨了，也未必就一定是泡沫。上海房价在2003年出现了较大的涨幅，但在我看来，那不能说完全是泡沫，而是部分地带有补涨的性质，因为以上海的经济地位和经济实力，过去的房价显然是偏低的。

人们还喜欢用房价收入比来证明房地产有泡沫，这是低级错误。房价收入比只是一个经验性数据，逻辑上并不能成为严格的标准。所谓房价收入比的国际惯例根本不存在，这就好比四川人的辣椒摄入量远远大于全国平均水平，但你不能说四川存在“辣椒泡沫”一样。各国土地的稀缺程度相差很大，一国之内往往也不尽相同，地租水平完全不可比，又何来房价收入比的国际惯例呢？

更何况，国内有灰色收入的人群普遍存在，使居民收入的统计数据失真，准确地加算房价收入比本身就是不可能的。用房价收入比来证明房价偏高，只能说是没话找话。

有意思的是，两年来不断高唱“房地产泡沫论”的摩根士丹利，其房地产投资部门却反其道而行之，在上海大量收购房地产。那么谢国忠的“泡沫论”，到底是表明了研发部门与投资部门的分歧，还是另有所图？

加息之后房价必升

得出这一结论，主要基于以下几点理由。

一是加息之后，过大的利差并没有减小，相反还有继续扩大的迹象，因为贷款利率是向上浮动的，而存款利率却是向下浮动，所以未来变动的趋势，必然是利差继续扩大。加上20％的利息税，对于存款人来说，理性的选择就是将银行存款取出来，更多地用于投资。而在国内，除了房地产，尚缺乏更好的投资工具。

二是利率虽然提高了，汇率却没有松动的迹象，而只要汇率不动，通货膨胀率就会继续存在。在通胀预期下，人们会更多地将货币资产转为实物资产，而房地产显然是其中最好的选择。可以断定，只要汇率不做调整，或调整幅度太小，房价就会在通胀预期的推动下加速上涨。但如果汇率能够调整到位，房价的上涨就会温和得多。

三是相对货币政策来说，土地政策的变化对房地产影响更大。从去年下半年开始，中央在全国范围内进行了土地清查，并全面推行了城镇经营性用地的公开出让。这在短期内大大减少了土地供应量。目前房地产市场供应主要是依靠过去几年的土地储备，一旦这些储备用完，政府又不能向市场供应足量的土地，则地荒必然导致地价和房价的加速上涨。来自各地的信息表明，由于今年土地政策的影响，明年的房地产项目将大大减少。而供应减少必然导致价格上升。

为什么公众对房价的怨言如此之多？

这是个有趣的现象。不是说人们不应该反对涨价，任何时候，消费者都是不喜欢涨价的。问题是，当对房价的抱怨成为一个社会的主流舆论的时候，就需要思考，为什么房价会成为一个问题。

民以居为安。既使在其他国家，华人也是比较喜欢买房子的一族。所以，一旦新建商品房价格越来越高，而旧房又实在看不上眼的时候，人们就会迁怒于房地产，直至将房地产送上道德的审判台，甚至不惜释放房价已经下跌的虚假信息，以此来满足公众的幻想。

我决不掩饰对此现象的失望。市场现象只能理性地去看，理性地去分析，任何道德说教在这里都派不上用场。在我看来，普通人觉得买房有困难，主要原因不是房价太高，而是收入分配过于悬殊。这涉及到深层次的体制问题，但决不应该让房地产代人受过。

随着中国经济的快速发展，土地租值的上升是必然的结果。同时，经过几年的高速发展，住宅产业的设计、规划和建筑水平都有了长足的进步，无论从哪个方面看，这都不是泡沫。除非中国经济突然遭受重大打击，否则房价将很难下跌。

政府的房地产政策也进退失据。平抑房价的正确措施不是大建经济适用房，而是增加土地供应，从而扩大市场供应量。在任何市场上，只要供应增加，价格就一定会受到抑制。相反，如果政府大幅收紧土地供应，就会给市场造成“买房难”的印象，反而会助长房价的上涨。今年以来的房价加速上涨，就是相关土地政策调整的结果。

白领2005：　优秀企业的文化和机制第28节　历史不会再现，但变革就在眼前

《万科》周刊

刘龙　梁洁

从2003年9月开始，金融机构三次调高存款准备金率，由最初的6％提高到7。5％，其中资本金不足的金融机构提高到8％，调整幅度为25％和33％；2004年初央行计划贷款总额为2。6万亿，比2003年减少了11％。这一高一低明确表明银根已经开始紧缩。房地产行业也在银根紧缩中开始了新一轮的宏观调控：2003年6月，央行121文件要求房地产企业自有资金达到30％，严禁贷款购买土地，严禁对房地产开发商发放流动资金贷款；2003年8月的国务院18号文，在明确了房地产国民经济支柱产业的地位后，也再次强调加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；2004年3月《房地产贷款风险管理指引》，强调房地产贷款风险管理，限制房地产贷款规模；同年4月，国务院通知提高房地产等行业的资本金比率至35％及以上。

新一轮的宏观调控使得房地产企业资金更趋紧张，行业资金门槛的提高让很多人想起了十年前开始的宏观调控，以及其给中国经济和刚刚起步的房地产业带来的巨大冲击。更有甚者认为：空气中似乎已散发着1993年房地产釜底抽薪的残酷味道，历史的一幕惨剧将再次来临……

历史会不会再现？让我们在现实与历史的比较中寻找答案……

社会经济发生了深刻变革

相对1993年，中国已由一个市场体制刚刚开始建立的社会迈向了全面的市场经济。房地产行业所处的宏观经济背景发生了巨大变化——

一、社会经济的承受能力明显提高

标志性事件之一是人均GDP由300美元上升到了1000美元，这不仅仅是简单的意味着居民购买能力的提升，更意味着消费结构的重大转变：住房、汽车等大件商品将成为新的消费热点；标志性事件之二是城市化水平达到了40。5％，提高了12。4个百分点。城市化进程的加快意味着城市人口的庞大需求增长，同时也意味着工业化开始向纵深发展，为产业结构的升级创造了有利条件。一系列变化使社会经济承受宏观调控的能力大大增强。

二、民间投资开始扮演重要角色

相对于1993年前后投资主要由国家主导，本轮的投资更多的表现出由政府和民间力量共同完成，民间投资占固定资产投资的比重已经由1993年的15。2％，上升到2004年第一季度的40％。投资主体的多元化使得宏观经济在国家调控中表现出更大的适应性。同时，民间投资的增多也在一定程度上反映了市场化的结果，意味着投资效率的提高。

三、通货膨胀的情势大不相同

1993年前后居民的消费价格指数高达8％，出现明显的通货膨胀现象；而本轮调控所面对的仅仅是通货膨胀的苗头，2004年一季度居民消费价格指数为2。8％。上一轮的通货膨胀一方面是因为市场闸门甫一放开，需求的洪流不可遏抑，另一方面也是因为生产能力无法满足当时激增的巨大需求。而在这一轮经济的快速增长中，经过多年的洗礼需求变得更加理性；同时刚刚迈出长期通货紧缩阶段的中国经济也不存在生产不足的问题，通货膨胀不会出现高涨的局面。

房地产行业的整体运行状况获得了巨大改善

行业发展的数据显示，目前的行业过热现象远没有上一轮显著。市场本身的运行状态也由10年前的投资带动变为需求拉动，由10年前薄弱的市场基础转变为逐步成熟的市场化，由10年前的个人需求不足变为现在个人成为需求的绝对主体……

一、行业投资相对理性，并且有明显的需求支撑

相对于1992、1993年房地产开发投资连续两年的超高水平增长，目前的房地产行业开发投资增幅则表现出明显的平稳增长的趋势；另一方面，从投资和需求的增长情况来看，1992、1993年，商品房销售金额的增长率远远低于投资增长率，需求不足和投资拉动的效果非常明显，而目前需求增长强于投资增长。形象的说：1993年前后的房地产需求和投资就象刚开始恋爱的年轻人，双方都澎湃而冲动；而现在房地产市场的需求和投资就像婚后的夫妻，经过了长期磨合而更加自然和默契。表现在商品房的价格上，则由1993年前后的大起大落变为目前的平稳增长。

二、房地产行业的市场已经逐步建立

1998年以前房地产市场的需求主要是通过福利分房途径加以解决；当时的商品化程度还很低，1993年进入商品流通渠道的房产仅有47％。1998年以后停止了住房的实物分配，逐渐取消了福利房，商品房市场才得以逐步确立和完善；目前商品房已经占到了所有房产的76。4％。商品化程度的提高意味着一个行业的市场正在建立；商品通过市场渠道流通意味着价格形成的供需机制开始发挥作用；而这一切表明在新一轮调控中，房地产行业通过市场配置资源的机制将更好的发挥作用，行业有能力更好的适应新的调控。

三、个人购房已经成为商品房市场的主流

1993年前后个人购买商品住宅还仅仅是少数人的选择，更有甚者是作为少数富人的投资选择，在所有商品房中，只有48。8％是个人购买的，这意味着所有房产中仅有不到1/4由个人通过商品市场购买得到，超过3/4的房产是通过福利分配和集体购买的方式加以消化。因此，当时的房地产市场有效个人需求明显不足，更多的是计划体制下的包产包销。而目前，个人购房已经是商品市场的绝对主流，这在一定程度上反映出目前市场的自发有效需求水平和竞争水平。房地产行业的抗风险能力也在个人需求的主导下得到明