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如雨后春笋一般出现在上海。

　　　　姚廷遴一心投入到城市规划建设中，他还亲自参与，设计了上海未来发展的蓝图，规划了工业区、商业区、住宅区、码头区等，即将修建的京沪铁路（南京到上海）也在规划之中，目前正在修建一条从闸北区通往吴淞口的铁路。

　　　　从闸北区通往吴淞口的铁路，把苏州河以北的住宅区、工业区和码头连接在一起。这条铁路可以办客运，从住宅区出来，去上班的人们能够搭乘轨道马车去工业区和码头上班；工业区生产出的货物，也能通过在这条铁路上运行的轨道马车，送往码头，装上船运送往南洋再转运去欧洲，或者漂洋过海送往对岸的美洲。

　　　　当年的土地都集中在地主士绅手中，要建设城区，建造工厂，修建铁路，建造码头仓库，城市建设要发展，这一切都需要征地。

　　　　上海滩附近的农田，因为地处水网地区，地势低洼，并不适合种植最赚钱的桑田、棉田和茶林，都是一大片的水稻田。

　　　　从明中期张居正执行一条鞭法开始，江南地区就极少生产稻谷了，当地的收入主要是以桑田和茶林为主，因为从明中期开始，农民交税缴纳的是银子，地主收租也是收银子，而土地肥沃的浙江，农业税自然也比较高。既然收税改成收银子，那么种植桑叶和茶叶这些高利润的农作物，岂不是比种植水稻更加划算？

　　　　所以说从明朝中期开始，浙江真正富裕的士绅都是依靠丝绸和茶叶的收入，而天下粮仓也从江南转移到了湖广。

　　　　地势低洼的上海滩，却不适合种植经济作物，所以当地人仍然是种植水稻为主。其实在那个年代，依靠种植水稻的江南地主，并不是那么有钱的。上海滩一带人口密集，人均土地面积并不多，很多小地主家里也就是二十亩地，真正的大地主，都在嘉兴、苏州、杭州和宁波等地。上海滩附近是以小地主为主。二十亩地租给农民，一年每亩地收成三石左右，卖给粮商也就是三两银子最多了。

　　　　农民交地租是一半，也就是上交一两半银子。

　　　　拥有二十亩水稻田的地主，一年全家的地租收入不过三十两白银。此外这些小地主都是没有功名之人，还要交二两银子的税收，只剩下二十八两。这二十八两白银的年收入，只比一名琼州军的普通小兵高一点，还不如一名小军官的收入了。

　　　　所幸的是，上海滩河网地区鱼虾资源丰富，这样那些小地主才能勉强维持家用。若是碰到灾年，那真的是地主家里都没有余粮了。

　　　　而有门路的大地主大士绅，他们不会留在这里守着没有多少收益的水稻田，而是大量兼并桑田和茶林，而且他们身上有功名，可以免税！

　　　　再加上因为清军来到江南之后，江南不少士绅被杀，大量土地落入到旗人手中。明军收复了江南之后，驱赶了旗人，很多农田于是被分配给了农民，所以江南田价从明末时期每亩二十两银子，跌到现在的五两银子。

　　　　正因为水稻田价格下跌，这也给姚廷遴征地修建城市创造了好机会。

　第四百一十八章　地价上涨

　　　　再说农民，虽然得到了农田，但是在人多地少的上海滩附近，一户农民能分到的土地不过五亩地。种植五亩农田，就算再勤劳的，一年收入十五两银子，十五税一，一家人一年收入十四两白银，扣除了农业成本，收入大约十两银子。这样的生活比起以前清廷统治之下确实是好过多了，但是比不过当兵啊。

　　　　南洋公司大量招募人手去南洋，还有招募人员漂洋过海去美洲，或者去极北之地的库页岛和庙街等地，所以在琼州军管辖地区，最宝贵的就是人，明军的军饷也比较高，需要招募大批人手。

　　　　除了可以去参加明军之外，南洋公司护卫队，还有一些士绅要下南洋做生意，也需要招募护卫人员，去参加护卫队，薪水也比种地划算。

　　　　随着上海滩出现了大量工厂，当地老百姓又发现一条赚钱的好路子：去工厂上班！

　　　　一名普通的工人，每个月可以拿到一两半银子的月工资。若是技术熟练了，成为一名技术工人之后，月工资可以涨到五两银子。而一些技术特别高的高级技术工人，甚至可以拿到三十两银子的月薪！

　　　　去工厂上班，可是比种地划算多了！

　　　　即便是去招工的时候因为种种条件不符合被淘汰下来，农民们还有别的路子：可以参加铁道兵，或者参加建设工程队。铁道兵就不用说了，吃的皇粮，拿的军饷，衣食无忧。参加各种建设工程队，工资也不低，和去工厂上班差不多。

　　　　于是农民纷纷把地卖了，不是报名参军，就是去工厂上班，要不然就是参加铁道兵，或者加入各种各样的建筑工程队。

　　　　自己有田地的农民，都把土地卖给了上海知府姚廷遴，去从事别的行业，那些依靠租种土地的佃户就更不用说了，很多佃户都放弃了耕种，也都摇身一变，变成了士兵，铁道兵，产业工人和建筑工人。

　　　　种田的人少了，地租变得更加低廉，上海滩附近的小地主都快要活不下去了，也都纷纷把农田卖给上海府。

　　　　由于战乱和其他各种原因，农田价格跌到一亩地五两。而姚廷遴为了鼓励农民和小地主卖地，把价格提升到了一亩地八两银子的价格。

　　　　反正王新宇为了建设上海，给上海府拨发了不少建设款，姚廷遴能够支配的银子有的是。他大量的购入农田，一部分规划为住宅区的农田被他盖上了房子，又卖给来上海投资建设的商人，还有不少工人因为赚到了钱，也需要在上海买房子。

　　　　姚廷遴花费八十两银子可以购入十亩农田，在十亩农田上，他修建一种五层楼高的标准住宅楼。十亩地，可以修建十栋五层住宅楼，每栋住宅楼的造价为三百五十两两白银，十栋住宅楼一共三千五百两白银，加上购地费用，再加上其他费用，一块占地十亩的住宅区总成本大约在三千八百两银子左右，一共有两百套居民住房。

　　　　这些房子卖出去的时候，一套房子可以卖到四十到六十两银子，按照一套平均五十两白银的售价，一块占地十亩的住宅区可以卖出一万两银子！

　　　　这一进一出，上海府从一块十亩地的住宅区上面就能赚到六千多两白银！

　　　　而那些用来规划当工厂的农田，则被姚廷遴拿出来，拍卖给前来购买土地，准备兴建工厂的商人。这些农田，出售的价格都远高于购入的价格，加上工程施工建设等，十亩工业区用地，大约可以赚到两千两银子。

　　　　上海府有了银子之后，这些钱首先被投入到基础建设之中，譬如说修建外滩的水泥马路，修建南京路，修建吴淞铁路等。其他的钱，被姚廷遴拿来兴建南京路商业街。

　　　　商业街的价格，那可是比住宅楼的利润更高！一块占地面积十亩地的商业区，在盖好了商业楼之后，出售给商人，十亩地就能赚到一万五千两银子到两万两银子！这样一来，上海府仅仅依靠买地盖房子卖房子，就赚得钵满盆满。

　　　　至于银子的来源，根本就不需要发愁，因为在明军收复了江南，解除了清廷制定的海禁，大批在明朝的时候原本就跑海贸的士绅再次重操旧业，开始了海贸赚钱。

　　　　明朝的时候虽然有海禁，可是禁的其实是大明朝廷自己的官府船队！东南沿海那些士绅和权贵，却在瞒着朝廷，偷偷的搞海贸。士绅手下的一些船队，和海盗也有各种瓜葛。除此之外，还有一些海盗也因为走私发了大财，譬如说郑芝龙之类的。

　　　　清廷的海禁就不同了，那是真正的片帆不得入海，再加上挥动屠刀，杀了一批士绅，完全把通往外海的大门给关闭上了。

　　　　明军收复失地，就干脆公开执行海贸政策，大量的白银源源不断从美洲流入，那些大商人手里根本就不差钱，他们赚来的银子，又被上海府给赚走。

　　　　随着上海府买地盖房子卖房子，上海的地价迅速飙升，从四年前一亩地八两银子，一路上涨到现在的一亩地两百两银子的高价，四年下来，地价涨了二十多倍！而在南京路和外滩等一片商业区，地价更是上涨到一亩地一千两银子的天价！

　　　　看到地价飙升，那些之前卖了地的农民和小地主肠子都悔青了，可是他们的地已经卖了，还能怎么样呢？所幸的是，他们当中大部分人都在上海买了一套甚至多套房子，那些房子的价格也水涨船高，一路飙升上去，从原来一套房子平均房价五十两银子，已经飙升到了一套房子六百两银子的高价了。

　　　　可是上海的地价还在继续上涨，不久之后，这座城市将会变得寸土寸金。但是商业的高速发展，也使得这座城市变得更加富裕。

　　　　事实上，王新宇故意放任地价上涨，也是打击士绅阶层的一种手段。地价涨了，士绅阶层看到收地租的收入远不如卖地，就会纷纷出售土地。接下来，王新宇的下一步计划是，开始发行纸币，直接用印出来的纸张买地，那就是无本生意了。

　第四百一十九章　士绅转型

　　　　上海附近的地价高涨，使得一批士绅看到卖地改行做生意开工厂，或者是组建工程队修建楼房，修建道路码头，利润比租地高得多了，于是不少士绅纷纷改行，由地主转变成了商人、资本家和包工头。

　　　　祁班孙有些担心的问道：“如今江南，都已经不种稻田了，种桑树和茶叶赚的钱明显超过了钟道天，这还不算，都已经开始有人种棉花了。若是天下士绅都发现，种桑树，茶叶，棉花能赚钱，种水稻的快要活不下去了，那么大家都不种粮食，改成种这些东西，今后天下岂不是大乱？”

　　　　姚廷遴回答道：“自从明中期实行一条鞭法开始，以银子纳税，江南就已经有很多水稻田变成了桑田茶林，所以天下粮仓从江南变成湖广。如今我军攻下湖广，有湖广粮仓在，又何愁粮食不足？”

　　　　“倘若湖广士绅也模仿江南，种植桑树和茶叶呢？如今还有棉花可以种，就算湖广的土地不适合种植桑树和茶叶，他们可以种棉花，都比种水稻田利润高多了。他们看到这一点，难道不会改行种棉花？”祁班孙问道。

　　　　姚廷遴还没回答，方以智却先回道：“湖广的佃户转变成农场工人了，士绅纷纷把田地租给一些擅长经营土地的小地主。而那些原本家里有几十亩地的小地主，如今大量承包农田改建成大型农场，雇佣原来的佃户来耕种，这样耕地效率高多了。只是有一点，大型农场使用新式农具，不需要那么多人了，很多佃户都被退了佃，他们想种地都没地方种了，不是南下南洋，就是去广州上海做工。”

　　　　祁班孙道：“男耕女织，乃民人百姓安定之根本，如今农人改行不种地了，上海的纺织厂拥有织工两万余人，又生产大量棉布，农人自家都不织布了。长此以往，农人一不种地，二不织布，这天下不会乱起来吗？”

　　　　姚廷遴回道：“天下土地何其多也！有南洋，有美洲，还有那大洋中间的南洲，有极北之地的库页岛和黑龙江口，又怎么可能没有土地？”

　　　　“倘若天下士绅人人从商，这又成何体统？”祁班孙愤怒的说道。

　　　　毕竟祁班孙还是传统的士子，按当年的社会地位划分，商人的