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重生之官道商途-第244部分
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“人是有感情的动物，有喜欢被赞美的实质，往往稍微来一句简单的赞美，都会让对方觉得无比的温馨，自然而然就容易与顾客打成一片，进而化解彼此之间的陌生感，从你，我变成我们。比如说在先生面前赞美太太，在太太面前赞美先生，在夫妻面前赞美小孩，这都是最容易见效的方式。”王鸿基说道，“但是在赞美顾客的时候也有几个原则，必须是出自内心的，不能信口开河，矫揉造作，一旦让对方察觉你言不由衷，满口虚伪，就弄巧成拙了。”
陈明洛和杨吉儿在一旁听了一阵子，都觉得这人说得不错，确实是深入浅出，值得借鉴。
忽然有人拍了陈明洛一下，却是水柔赶过来了。
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第三百三十章 好复杂的关系
“哈，水总来了。”陈明洛笑了一下，然后将杨吉儿介绍给水柔，“这位是我的师姐杨吉儿，省委桑书记的外孙女儿，这位是水柔，我的合作伙伴，公司负责人。？？
“水总你好。”杨吉儿跟水柔握了手，仔细看了她两眼，就现眼前这位**生得一副好相貌，真可以说是祸国殃民级别的，比自己还要多了几份成熟的妩媚？？
有这么一个女的最爱，他们两个之间会不会有点儿什么特别的关系？？
杨吉儿在这里泛起了熊熊燃烧的八卦之魂，水柔也在那里暗自打量杨吉儿，现这位女孩子同陈明洛身边的萧潇、柳轻眉是一个级数的美女，所不同的就是萧潇大气淡定和蔼，柳轻眉灵动天真轻灵，而这位杨吉儿似乎就狡黠了一些，一眼望过去就能够感受到有些野蛮女友的气息？？
水柔心想，随着陈明洛的年纪增加，他同社会接触的层面也在增加，毫无疑问的，被他的特殊魅力所吸引的优秀女孩子也会变得越来越多，这倒真是一个问题？？
刚才自己过来的时候，就觉正在接受王鸿基培训的售楼小姐们当中，很有几个不时地扫一眼陈明洛，显然是对他很有兴趣？？
假如她们知道陈明洛就是公司的大老板的话，怕是主动献身来借此上位的人也不在少数吧？？
三个人走到水柔的办公室，坐下之后，就有秘书过来端茶倒水？？
随便聊了两句之后，陈明洛就问道，“水总，目前项目进行到哪一步了？？？
“已经申报了项目成果，估计没有多大问题，现在我们正在办理正式正式项目投资计划，以及大配套证明。”水柔对陈明洛说道，“不过账面上的资金已经花的七七八八了。？？
“资金不是问题。”陈明洛说了一句水柔现在最想听到的话，大手一挥道，“不过要等几天，我直接划一个亿过来，先顶着用。？？
虽然说陈明洛的手中不缺钱，但是因为答应了白胖子要在股市里面托几天，所以最近半个月肯定是动不了，不过好在时间不长，水柔问明情况之后也很高兴，毕竟不愿意找银行来运作资金的话，公司本身的资金压力会比较大，但是现在陈明洛突然赚了大钱，那么就没有这方面的顾虑了？？
杨吉儿看了公司的投资分析之后，觉得挺过瘾的，也不由得有些技痒起来，“我入一股如何？？？
“你要不怕给桑书记惹麻烦，入两股都行。（w w w 。 q i s u w a n g 。 c c 无弹窗广告）”陈明洛笑道？？
一听这话，杨吉儿顿时就泄气了，“那还是算了，省得我再挨批评，其实我妈那一关就不好过。？？
杨吉儿的母亲桑青蓉也是副厅级的干部，阳朔市主管文化工作的副市长，就是因为她的关系，也不可能让杨吉儿肆意妄为，参与到具体的商业运作当中，尤其是在一些比较敏感的公司中占有股份？？
房地产开公司的身份本来就比较敏感，牵扯到的资金流量也非常大，一旦出了什么问题，这都不好交代的，尤其是会让人想到利益输送几个字上去？？
“其实吉儿的身份也是比较管用的，让我们避免了不少麻烦。”水柔忽然对陈明洛和杨吉儿说道，“以前我们也没有想到，房地产开的内幕居然如此深厚，好在这一次有省市领导的公开支持，事情才好办了一些，否则的话真的很难插足阳朔的房地产开市场。？？
水柔这么说，也是颇有一些感慨的，想要做这一行儿，肯定得熟悉其中的内幕和操作办法，但是只有当自己进去之后，才现这里面的真的是很黑？？
“我有个同学，搞过类似的开，之前我曾经向他咨询过。”水柔对两个人说道，“他以前曾经做个一个项目，所以熟知其中的流程，给我不少帮助。？？
水柔那个同学的项目大小中等，先第一步自然就是拿地？？
当地的经济状况还行，平均年工资大概在一万上下，当时买了三百亩地，总投标是六百万左右，计划建筑面积四万五千平米？？
那位同学自己没有那么多资金，是几个朋友凑起来的，他自己占了两成的股份，当地拿下来之后，其实手里面基本没什么钱了？？
事实上除了一些大开商之外，小开商们至少有百分之八十都是这个样子？？
售楼部在围墙修起的时候，就开始卖房了，操作一般是收两万定金，房子动工的时候签合同。因为要规避一些政策，此时的售楼部的牌子写的一般都是售楼咨询中心等等，虽然是以咨询为名，其实都是在开卖的？？
很多买房的人其实是不懂这些的，政府方面为了拿回扣其实也是允许卖房子的，反正运作好了，基本上没什么人来查，而且房子刚动工就能签合同，包括政府部门和银行方面都可以大开绿灯，估计也是为了gdp跟回扣？？
建筑安装方面，一般的工程施工队承包了之后，必须把保证金打到项目部门，她同学的项目大概是收了一百五十万保证金，这些钱就是开的前期流动资金？？
在土地拿下来到开工之前一共定出去了大概一百套房，每套收了两万定金，项目部的收入大概两百万左右，流动资金一共三百五十万的样子？？
“你们可能要问，这三百五十万怎么能把四万多平米的房子修起来？”水柔给两个人解释道，“这是一个很有技巧性的东西，我之前也一直不明白，听他说了很多之后，这一次又在项目部门熟悉了一阵子后，才现要做到这一点其实并不是很困难，关键是要跟政府和银行关系搞好。？？
“先，找当地政府相关部门的负责人，无论是请客、吃饭、打麻将变相输钱，只要是有利于项目的事情，都可以去做。基本上，好象每个地方都有个招商引资办，虽然我没搞懂为什么修房子也成招商引资办的事情，反正去搞房地产都是联系招商局。招商局好像每年都有任务，去了后都挺热情的，按他们说的话叫搞活地方经济，以点带面推动当地gdp的展。”水柔说道，“反正说来说去招商局拿了黑钱后，就会给你一系列的优惠政策，比如说免除一定的费用，减税等。只要跟政府方面搞好了关系，金钱关走通了，去各部门盖章都会比较顺利。甚至不用你亲自去找他们，基本上是一个电话过去，等人去的时候，对方就都在办公室等着了。？？
水柔跟两人说了不少内幕，主要是沟通政府部门的事情？？
至于以后的事情就好办多了，因为政府部门沟通好之后就该找银行了？？
对于一般的开商而言，银行这关比较麻烦，因为他们一般最关键的是要把拍下来的土地拿去贷款，至于手续是挺麻烦的，国家政策对这部分管的比较严格，但是实际操作上其实也不难？？
给银行管事的人送了钱后，银行跟当地政府和开商玩些手段搞来搞去，又是评估又是担保，吃来吃去，送来送去的，总之把贷款放出来了？？
水柔的同学当时贷了七百万的样子，这样项目部门手上的钱大概就有一千多万？？
就这样，工程一期就可以开动了，一期工程特别重要，关系到开商以后的经营？？
由于项目部门手上有一千万资金，一期工程的建安费不过是四百来万，所以开商就有六百多万的资金节余了？？
“由于政府担保，很多费用其实是过后才交的，可以先欠着，那么开商就用这六百多万的节余来运作，大张旗鼓的宣传广告，只要一期工程开始动了，百姓看这项目搞的那么夸张，就觉得开商应该有钱，加上开商有雇佣的专业营销队伍在鼓惑，买房的人连基础都没看到都开始买二期三期的房了，下定金的人会越来越多，这样开商就把房子修起来了。”水柔对两个人说道？？
陈明洛听了之后，也表示道，“听说建安费是不用自己出的，工程施工队承包了土建工程不但要打保证金过来，还需要一定垫资的，一般是垫到法定可以预售之后，多层是封顶就可以预售，高层是建到十层吧，其实拿到地后，开商自己根本就不用花钱了。贷款是付后期的工程款和政府部门的各种税费的，如果是小地方，能靠关系弄到大幅减免的话，贷款都可以不用，总而言之做房地产不是需要你有多少钱，但是你必须要有广阔、深厚、强大的社会关系和良好的政府关系才行。？？
“这个情况，就是所谓的官*商*勾*结？”杨吉儿听了之后，觉得有些头大，这里面情况复杂，真不是一天两天能够弄明白的，亏自己还是学经济管理方面的，现在才知道学的东西一点儿用处都没有，关键的时候顶不过人家强人的一句话管用？？
水柔笑道，“其实勾结不勾结倒是无所谓，关键是利益输送，大家都是不见兔子不撒鹰，没有好处的事情，不但不会去办，还会找出很多借口来刁难你，就算是省长市长开了口，下面的人也能找一些小借口来给你使绊子的。？？
陈明洛听了，就问道，“水总，这一次的事情，有没有什么部门故意跟我们过不去的？？？
之前陈明洛并没有想到这里面的问题如此复杂，自己的公司虽然是沾了桑明达的光，又有资金方面的优势，可以说是厉害哄哄，但是具体到地方上这些大鬼小鬼门前，省委书记的话究竟管用不管用，确实也是一个问题？？
就算是桑明达问起这事儿来，也不可能亲自跑过去跟人家询问，你们把事情办得怎么样了？桑明达不是那样的干部，他说的照顾也就是宏观意义上的，但是细节方面依然要走通各种关节，否则你以后开的时间还长着呢，不可能每一次都指望有省委书记为你保驾护航吧？？
如果是那样的话，桑明达这省委书记的日子，也就干到头儿了？？
事实上很多人都不清楚房地产的运作，比如说你觉得盖好了房子，开商该卖房了吧，其实还是错了？？
开商在开盘之前，一般都会搞个内部认购，至少一半儿以上的房子都给内部认购掉了，这个其实就是找人向银行贷款买房，就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开商的腰包了？？
真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，得到的答案基本都是已经卖掉了，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开商的腰包？？
你觉得开商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开商怎么会那么傻，进了�
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