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官轨-第376部分
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迁建房进度很快，由于杨柳镇土地拍卖红火，加上清查矿山企业的税务问题，财政资金充裕，能按时给企业拨付建设资金，所以，这些中标企业白天黑夜，加班加点的干，不到半年，两栋楼的主体工程已经完成了大半。
李立秋眼睛盯上了下一步，两个社区的当初留有部分“留用地”，主要是政府在征用农村土地并转为建设用地后，留下给当地村委会使用或开发的土地，用以保证失地农民的生计问题。
这土地太敏感，我不敢给他表态，敷衍他道：“贪多嚼不烂，你先把这项目给我结束了再说，一定要保证质量啊，出了问题我不管你是谁，结果只有一个：血本无归。”
我私下把情况作了了解，为这两块地皮，居民一直争吵不休，方案定不下来，所以长期空着，问题非常棘手。
清流社区有五十七亩，莲花池社区有八十九亩，现在都是修了几间简陋的一楼一底的房子，暂时作为社区居委会的办公室，周围都是用围墙圈了起来。
按城市建设规划设计，这两处都是用于商业用房的开发。
李立秋熟悉房地产开发运作，要提高城市开发的品味和水平，以及为政府争取最大的经济利益，很有必要搞清楚他们的运作技巧。
县城棚户区改造，可以说解决了最困难人群的居住问题，其余能买得起住房的，不管是自住也罢、投资也罢，都是有一定经济能力和固定收入来源的人，是时候适当推高房价了，让棚户区这些贫困人群也可以感受一下资产升值的快乐。
我专门请他在酒店喝酒，请教其中的秘诀。他赶来的速度奇快，刚刚进来就问：“陆川，是不是有希望了？”双眼里放出贪婪的亮光。
我摇摇头，“今天不谈这个，我主要是请教你这个专家，希望知无不言言无不尽。”
他虽然有点失望，但兴致未减，毕竟我们真正在一起喝酒的时间不多。
“说吧，我的一切对你都不是什么秘密。”
“真的吗？”我心里一动，一直想问问他家庭情况，却总不好开口，怕触及他最隐秘最柔弱的部位，因为我隐隐感觉他和黎芝之间，问题不会简单。
他点点头，爽快道：“我什么时候说过假话？”
“立秋，你是冰冰的义兄，所以我才问你，说错了你别见怪。”
“我知道，是香是臭我李立秋还是能分辩的。”
我听他这样说，单刀直入的问道：“你的婚姻是不是出了什么问题？”
他脸色一变，欲言又止，我急忙道：“你不想说就别勉强，权当我没问。”
“唉……”他端起眼前的酒杯一饮而尽，苦闷道，“这件事一直是我心里的疑团，差点把我憋疯了，几次想找你倾述，临时又下不了决心……”
我陪着他喝酒，等他自己说。
“我怀疑儿子不是我自己的种。”
530【如何推高房价】
我吓了一跳，说道：“立秋，其他可以乱说，这件事得有根据，你别疑神疑鬼，自己钻牛角尖。”
他摇摇头，“不是我钻牛角尖，我是经过痛苦分析得来的。”他思索着继续说道，“以前儿子小，我不敢怀疑，现在长大了，相貌既不像我也不像黎芝，倒和她原来的男朋友有些六七分相似……”
他痛苦的喝了一杯酒，看着我说，“其他可以找理由骗自己，相貌特征是骗不了人的。”
“你既然怀疑，为什么不做亲子鉴定？”
他痛苦道：“这就是我活得窝囊的地方，儿子小的时候以为是发育有个过程，五官会慢慢回复到真实的状态，眼看着一天天长大，差别却越来越大，和她前男友倒是越来越像，连外人也看出来了，想鉴定吧这时候心里又有了感情……下不了决心，再说，我的一切都掌握在黎芝手里，如果事情真是我怀疑的那样，这十几年的奋斗不都白费了？……陆川，我真的很窝囊，感觉自己越活越卑鄙，越活越没骨气。”
我很同情，一个男人活到这种程度，的确是够窝囊的，“立秋，我理解你，你是不是可以肯定了？”
他点点头，“这次我回海南，提出要回内地发展房地产业务，黎芝和他父亲都不同意，我趁机试探儿子的事，……她虽然嘴硬不承认，但第二天就说动他父亲，支持我回来发展。唉，现在想起来都是我当初太白痴，追黎芝还一直以为自己动机不纯，对不起她，哪知道是因为她已经和男朋友分手后发现肚子里又有了身孕，急切间拿我做幌子……估计怀孕这件事她父亲也知道，所以对我追他女儿一直心存疑虑，认为我心怀不轨，强迫我先签协议，就是怕我知道了抛弃她女儿……这一切不过都是阴谋，白给人家养了这么多年儿子……嘿嘿，我是不是很愚蠢？现在才明白过来？”他仰头干了一杯酒，眼睛里泪光闪闪。
我心里为他十分难过，男人遇上这样的事真的很痛苦，人前无法抬头，有泪也只能背后一个人悄悄的流。
我仔细看着他面容，感叹生活的磨难在上面留下了太多的沟壑，带着苦涩的风霜。
“立秋，你下一步有什么打算？”
“我想利用这次机会，发展自己的事业，从头来干。”
“你想离婚？”
他摇摇头，“现在还不时机还不成熟，看情况吧。”
“是啊，这种事一定要慎重抉择，最好把事情搞得明明白白才下决定，不要只凭自己的推测。”
“嗯。”他点点头，赞同我的意见，“来，我们喝酒，这些不烦恼的事去他妈的，我现在是吃完睡，睡完吃，今朝有酒今朝醉，明朝散发弄扁舟。”
“人生苦短，何必把自己搞得这么痛苦呢，我陪你干杯。”
十二名秀水镇同学中，李立秋和我最对脾气，最有共同语言。我们一说高兴的事，就把什么也忘了，见差不多了，我记起今天的主要目的：“立秋，我想问一个问题。”
“问吧。”
“如何推高房价，提升城市的价值？”
“做什么？政府也想投资房地产？”
我摇摇头，说道：“我只想把土地价值最大化。”
他思索了几秒，回答道：“推高房价很容易，通常的做法有四种手段。”
我很感兴趣，催促道：“你说。”
“第一，政府控制地皮，制造题材，这是最大的推手。控制地皮有三种做法，一是让市场充分竞争，众人拾柴火焰高，参与竞争的人越多，拍出的地价就越高，地价直接推高房价；二是泡制地王，黄金地段的地皮要体现它的身价，选择合适的有实力的开发商，开发高端楼盘，向上拓展房价的空间，如果有一家新楼盘卖到一万，以前五千一平米的房子就会感觉太低了，还有翻一倍的上涨空间，大家跟风一炒，房价自然会节节攀升；三是控制好地皮推出的数量和节奏，制造一种紧张气氛。现在什么最值钱？资源！土地是政府最大的资源，地皮是不可再生的，而且是有限的，对中国人来说还是紧缺的。开发一块就少一块，买房子就是买资源，买紧缺，今天不买明天就会后悔，时刻给消费者一种压迫感、紧迫感……”
这三种办法我在杨柳镇就实践过，的确很管用。
“第二，扶持开发商，明打暗扶，假打真扶。购房者都很痛恨开发商，无奸不商，但开发商是政府的合作伙伴，是政府税收的最大来源，一一损俱损一荣俱荣，所以，要发展更多的开发商，培养有实力的大开发商。开发商一多，形成竞争，大开发商能控制市场，引领房价上涨，大家获利……”
我插言问道：“我看现在每个城市都在修房子，而且处处都在施工，为什么房子还这么紧俏？”
他嘿嘿一笑，说道：“这就是秘密，地产商的一种营销手段，社会上俗称‘托’，开发商找房托人为制造热销局面。这种做法现在最普遍，收取排号费、哄抬房价。在一线城市，一个房号，就可以卖到上万元甚至10多万元。楼市形势好的时候，开发商为了稳住好房源，获取最大的利润，往往雇人排队优先挑选；楼市形势不好，则造成开盘热卖的现象，找各种类型的人来扮演购房者。‘房托’给真正的买房者会造成心理压力，进而也急切地参与到购房人群中，所以，多数在售楼盘都会通过‘内部认购’等方式，人为制造热销局面。对于当下的房地产市场，投资者一方面对政策的走向不明朗，另一方面，对未来的物价走势并不乐观，而这两个因素让房地产供应量等基本的信息不透明更加放大。开发商则*纵这些信息，通过炒房号、找房托等行为，制造房地产市场短缺的假象，加剧房价的不断攀升。”
“这样搞啊？万一老百姓购买力下降，所有的房源不都积压在地产商手里了吗？这样搞风险很大啊。”
他摇摇头，“不会，国家发行这样多货币……知道现在有个热门词汇叫‘流动性泛滥’吗？钱多了，贬值就快，买什么最能保值？房子。而且房子首付不过百分之二十，有百分之八十的银行杠杆效应。”他微微一笑，“现在投资者、房产商都看明白了这一点，国家对房地产的政策不敢过分打压，房子崩盘蹦的是谁？银行！银行是谁的？国家的，所以，大家之所以敢往里冲，不惧新高，因为有国家的安全兜底。当然，各级政府的财政现在也高度依赖土地收益，真正崩盘了，政府离破产也不远了，老百姓只有有一份固定的工作，损失的不过是首付百分之二十罢了，生活只要没事，就没什么可担心的。”
“你继续。”
“第三，开发商捂盘惜售。新楼盘开盘都会制造各种各样的题材，说得是天花乱坠，传递给购房者的信息就是一个词：值！今天买明天就会涨价。但你真心想买时，房子刚刚开卖就只剩几套，大多是设计、朝向、采光都不好，这种情况都是开发商捂盘惜售，想获取更大的利润，因为好地段越来越少了，捂得越久获利就越大。
531【李立秋的地产经】
捂盘一般有四种手段：一是晚领证分批拿。开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或是分次分批拿证，以此拉长销售周期。这种方法不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传和前期房价市场调查时间，这种方法是用于短期捂盘；二是大幅提高开盘售价。开发商大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的捂盘行为；三是后续房源转售为租。开发商将一些项目的后续房源转售为租，待租客撤离后，重新翻新外立面和内部装潢，再高价出售，有的甚至就带租约出售，瞄准长线投资。这种变相捂盘方式不但可以延长销售周期，而且还可以拿租金来偿还银行利息，主要用于应对政府的干预；四是谎称进入尾盘期。有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但被开发商广泛利用。前面这两招是开发商推高房价。第四是中介。中介是炒房‘高手’。中介要生存要获利，全靠在买房卖房之间赚钱价差，低卖高买，所以，他们是推高房价的最直接也是最大的受益者。对于中介来说最重要的就是寻找房源。寻找那些急着出售房子的人，比如：‘小房换大房’的人，为了工作方便，小孩上学近而换房的人，出国或是去外�
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