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贴身经理人-第137部分
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更新时间：2008…9…10 21：57：03 本章字数：3701
琳的眼睛又无意的抛出一个媚眼，微微簇了一下眉头“林总还是个有心之人，不错，我和跨日集团合作确实是为了‘富厅豪阁’，既然你提到了‘富厅豪阁’，那我也不隐瞒，‘富厅豪阁’现在确实陷入了困境，怎么，林总有什么好的建议吗？”
张琳的声音是刻意的，这同样是为了掩饰自己面部的过于妩媚，几乎在工作时间，张琳永远都是这种冷漠的声音。
林洛笑道：“建议是否好我可不敢说，不过开发高尔夫球场虽然是不错的想法，可是毕竟远水解不了近渴，我说的对不对，张总。”
张琳拿出一副坦然自若的神态：“没关系，我们恒昌的底子很厚，‘富厅豪阁’只是销售暂时存在问题，而且关于房地产的四号文件再次叫停别墅项目，所以巷子深没问题，我的酒足够的香，不愁买家，我等的起。”
林洛道：“张总说的没有错，如果张总这样想，那就没有问题了，我们还是谈关于你和跨日合作的项目吧！”
“嗯，不急，既然说到了‘富厅豪阁’，那林总就多说几句，听取你的建议是我非常乐意的。”张琳避重就轻的说，虽然口气很淡，但是还是显示了自己对林洛的关于‘富厅豪阁’话题更感兴趣。
林洛笑道：“那好，我们还是先谈谈别墅吧，自上个世纪９０年代初，别墅这一西方舶来品入驻中国以来，其平均。价格使其成为中国房地产市场的‘贵宾’。从1992年北京第一个外销＋墅———丽京花园的诞生开始，北京的别墅市场整整走过了10个年头。而别墅市场在其价格、消费群体、产品品质等方面都发生了很大的变化。
而在北京别墅消费经历了３个阶段：第一阶段，以外销为主，１９年之前，７０％的别墅购买者持国外护照，港、澳、台客户也占很大比例；第二阶段，别墅购买者以中国境内人士居多，此需求群体除“海归”外，大部分是消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段，购买客群日趋年轻化，年龄一般在３５岁到４５岁之间。
而决定别墅的价格的一是地段决定了别墅产品的基本价值取向。以二环为中心，每向外一环其价值呈递减趋势，而‘富厅豪阁’远在六环；二是自然景观，人造的大都不如原汁原味的，我承认‘富厅豪阁’设计精心，欧氏风格深的精髓，但是毕竟它是人造出来的；三是人文资源。如今别墅都在为自己找‘血统’，即人文、历史感，着眼点无外乎提升其价格，而‘富厅豪阁’的地中海式血统，显然不能提起目标消费群体的兴趣；四是产品。金玉其外、败絮其中的产品逃不过消费者挑剔的火眼金睛，当然，在这点上‘富厅豪阁’没有任何问题。”
“呵呵，林总说自己不懂房地产，我看你是谦虚了。那，林总认为‘富厅豪阁’的问题出在那里？”张琳问道。
林洛道“张总，我和你说这些有种关公面前舞大刀感觉。”
“没关系，关云长一样走麦城。”张琳冷笑一声道，“林总尽管说，我听着呢！”
林洛道：“我个人认为，百年建筑，尤其是像别墅这样花费巨大的投资，更应从本土文化出发，坚持可持续发展的原则。别墅是西方舶来到中国的，但是只是在最初引起了中国人的好奇，纷纷对西式别墅赞赏有嘉。我们似乎却忘了一点，没有肥沃土壤的支持，再美的花，其生命力也不会长久，别墅也不例外。料，资料显示在中国别墅准消费者中，４０％的人偏爱北美风格，２１的人喜爱中式风格，１９％的人看好法式风格。这足以说明目前市场上占据垄断地位的北美或欧式风格的建筑并不能满足消费者多样化的需求。随着别墅市场消费群体的扩大和异化，别墅开发商也应注重产品本身的文化与民族传统特色。古罗马建筑之所以能成为世界的珍贵艺术，正是因为其秉承了古罗马深邃的文化，坚持了可持续发展的原则。而我们更不应该只关注于市场，而更要关注民族文化的发展，是民族文化和商业良好的结合，这才能利于不败之地。”
“林总，我听你的意思是‘富厅豪阁’的立项本身就存
？”张琳面无表情的问道。
张琳心中隐有不快，她是个自尊心很强的人，一直以来她都不承认自己的立项存在问题，林洛的话无疑刺痛了张琳。
“不，这是开发周期问题，和立项本身没有关系，任何人，任何团队都无法预测未来的。”林洛避重就轻的说。
林洛说这些，表面上是在分析‘富厅豪阁’。实际上是在分析别墅业的开发，是在为跨日集团二号地的别墅开发做铺垫。林洛知道一个人思维的转变很难，尤其是那些所谓的成功人士，光环掩盖了他们身上的缺点和不足，而他们自己也无从发现，这些是林洛在期铜大战失败才发现的，他就是从那种环境里走出来的。所以林洛就着分析“富厅豪阁”的问题，尝试和张琳达成一个共识，这样有利于跨日和恒昌的合作。
张琳的的声音愈发的显得有些冷淡：“道理人人会说，但是要有解决的方案，不知道林总对目下‘富厅豪阁’的销售有什么好的建议？”
不过张琳还是想听林洛说下去，从林洛进来，张琳的态度并不是很热情，现在变的也有点不友善，但是林洛却毫不在意。
林洛道：“立项没有问题，配套的设施却存在很大的问题。”
“配套设施？”张琳不由的一愣，诧异的说，“会馆，网球场，篮球场，商务会馆。。。不知道还缺少哪项配套设施？”
“张总，我说的不是娱乐设施，我说的是生活必备的设施。”林洛道。
张琳的脑袋嗡的一下，林洛简单的一句话点中了“富厅豪阁”的要害。张琳有一丝懊恼，聪明反被聪明误，自己只想着从项目的本身寻找问题，而没有考虑这最简单的常识问题。离“富厅豪阁”最近的大型超市要十二公里，最近医院要十五公里。想到这里张琳才发觉到根本问题的所在，还有大量的问题的存在，幼儿，小学，初中。。。等等一系列需要的生活设施都缺乏。
张琳注视了林洛有一分钟，然后缓慢的说：“谢谢，林总。”虽然语气仍然很冷淡，但是张琳的态度却很诚恳。
林洛知道张琳是聪明人，没有继续说下去，而是把话题引向了跨日集团的项目：“张总，不要客气，我们还是谈谈关于二号地的开发吧！”
“好，林总你说。”张琳道。
“张总，我的想法不是很成熟，只能作为参考。”林洛谦虚道。
张琳露出一个难得的笑容，整张脸尽显媚态：“林总，尽管说来，我们是合作关系，你的意见多我们双方都很重要。”
张琳的媚态令林洛不敢正视，林洛把目光稍稍移开，道：“曾经，别墅乃达官贵人享用的‘奢侈品’，别墅对许多城市的中高层阶层来说都是遥不可及的梦想。那么我们为什么不能让它从走下神坛来，成为一般白领也能享用的‘小资品’呢！”
张琳专注的倾听着，林洛的话再次触动了张琳。林洛的话没错，京城的房地产，尤其是别墅的开发，采取的都是高撇脂，价格都定的奇高，有的甚至要千万以上，早些年还好一些，利用投资的概念，一批山西的煤爷和温州的太太倒是不惜血本进行了投资，但是大多数售出的别墅现在都无人居住，有的庭院甚至都篙草丛生。最近两年开发的高价别墅，不仅“富厅豪阁”，其他的销售情况也不是很让人满意。
林洛无疑是抛出了一个新的概念，那就是给别墅平民化，林洛这不是在异想天开，房地产开发的成本其实很固定，不是说别墅的开发成本就要普通的商品房要高多少。二号地占地近两百亩，如果真的开发成低价的别墅，不可谓不是房地产界的一个创举。
“现在三环以内的房屋已经超过一万，那么我们为什么不能开发比这个价位，甚至比这个价位还低的别墅，我们把目标消费群体做一个调整，去满足那些高收入白领的需要，我们的目的就是让所谓的饿别墅消费者市场年轻化，小资化。而所有的配套设施我们都给他们配备齐全，医院，商场，超市甚至于幼儿学校等等。。。张总，你认为我的想法怎么样？”林洛问道。
第三卷 飞龙在天 第十七章 天哪是他
更新时间：2008…9…10 21：57：03 本章字数：3581
我认为这是我最近听到的关于地产开发最好的策划案忍不住赞美道。
“张总夸奖了，不过国家刚刚叫停别墅的开发，我们还得在立项上想点办法。”林洛道。
林洛知道，自己的铺垫没有白费，张琳已经认可了自己关于二号地的开发方案。
林洛刚刚的一番话让张琳茅塞顿开，不仅“富厅豪阁”找到了问题的症结，而且新的立项也基本成型，张琳克制着自己的兴奋，但是依然掩饰不住心中的喜悦，声音变得柔和起来：“这个林总你放心，我们一可以以公寓立项，然后后改作别墅；二可以‘打擦边球’，借低密度住宅之名，再建别墅。在其中可作文章的地方很多，完全不必担心。”
林洛呵呵一笑道：“那就有劳张总费心了，关于高尔夫球场的事情，原则上我们同意你方占有控股权，刘总说了，价格就按照市价，不过整体的策划运作还是麻烦你方，我方积极配合。”
林洛说的很好听，积极配合，其实是努力学习，这其中包括林洛在内的跨日集团中高层，没有人真正的懂的房地产，项目招标就是为了学习培养人才。
张琳也不点破，道：“好，那我们定个日子，把两份合约一起签订了。”
“好，就这个周末吧！”
“好，那就周末。”
林洛站起身来道：“张总，事情谈完了，那我就不打扰了，我先告辞了。”
“好，那我送林总。”张琳站起身来道。
张琳亲自把林洛送到电梯口，看着电梯的门合上才转身回到办公室。今天的林洛给张琳留下了深刻的印象，这个“金童子”确实是有着过人的头脑，张琳不得不承认。林洛没有过房地产的从业经验，这张琳是听的出来，不过他看问题的角度和对事务的观察力却是常人所不能及的。在张琳看来，林洛仿佛天生是为了经济而生，不管是否他熟悉的领域，他仿佛总能在短时间内找到盈利了机会，张琳越来越对林洛感兴趣了。
跨日集团的问题随着和欧氏集团、恒昌地产的合约签订得到了解决。在林洛的建议下，刘天成，高天伟负责和两家公司的合作，林洛告诫刘天成和高天伟，合作期间要多听少说，目的就是和对方学习。同时林洛还建议两个人到某大学去学习充电，不期望他们真正能学习到所谓的知识，只希望他们能感受一下氛围。
这个建议得到了刘天彪的大力支持，他竟然下令让六位堂主都去学习，同时让他们从以前自己堂口管理的人中挑选出一部分来可造人才来，分批分次的培养。用刘天彪的话说，以前是流氓，没文化还可以混下去，现在是商人，没文化只有死路一条。其中最难受的就是高天保了，四十来岁的人，竟然还要去和年轻人一起上课学习，所以听了刘天彪的话后一直苦着脸。林洛看得出高天保的为难，于是建议高天保去北大的�
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