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拿出1　亿元，而被剥去的债务加上资产缩水部分至少达4　亿元以上，如果操作得当，梁希森无疑是
真正捡到果实的那个人。梁希森也声称他至少能从玫瑰园赚到3　亿元的利润。
不过也有人认为玫瑰园的明天吉凶难卜，他们谈到三点：一是名声已败，购房者可能产生心理
障碍；二是别墅已风吹雨淋数年，售价必打折扣；三是希森集团从建筑商向开发商转型并非易事。
更关键的是，中国房地产市场的景气如何将最终决定玫瑰园这样超大楼盘的命运。
从梁希森拍得玫瑰园后的种种举措表明，他似乎已看到了上面这些疑问。据称，在他的努力下，
玫瑰园原有的购房户没有一人要求退房。为了把玫瑰园建成理想中的〃世界性的园林化别墅区〃，他
聘请了加拿大北佳集团参与主持玫瑰园后期设计，包括建筑整体规划设计、园林设计、房地布局及
格局等；在物业管理方面则聘请了香港A　级资臼的凯莱物业管理公司。
2000　年6　月1　日，一条不长的新闻稿出现在国内媒体上：在房地产业界颇具传奇经历和悲壮
色彩的北京玫瑰园别墅在沉寂了将近1　年之后，将于今年6　月10　日重新开盘。报道透露说：〃目前，
玫瑰园已一次性支付法院拍卖款项，他们与法院和债权人的债权债务关系已全部清偿完毕。〃
就在这条让人将信将疑的新闻播发后，9　月，全国住宅社区环境交流大会在北京召开，由建设
部专家组成的评审委员会，对全国范围内在建和竣工的400　多个优秀房地产项目进行社区环境评
选，北京有5　个楼盘获〃环境金奖〃，其中玫瑰园赫然在榜。这也是破产事件后。玫瑰园第一次以这
种正面的形象为传媒所报道。
紧接着，一些跟玫瑰园有关的好消息也时时传来。据报道，希森集团已投资3000　万元修完了
从京昌路至玫瑰园的道路，并将售价从每平方米1500　美元起降到9000　元人民币，2000　年以来已
售出100　多套。
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尤其让梁希森兴奋的是，有专家预测，随着中国加入世贸组织及中关村等高科技园区的成熟，
跨国机构及国内其它省市的高阶层人士将大量地涌进北京，别墅市场启动在即（参见2000　年4　月
12　日《财经时报》的《北京别墅开发萌动市场再热指日可待》一文，记者王红月）。就连在玫瑰园
别墅上折戟沉沙的邓臹仁依然对别墅情有独钟，相继承揽了〃银湖别墅〃等项目的营销。
谁也不知道业已落定的尘埃是否还会再度扬起，谁也不知道历经沧桑的玫瑰园到底能否给她的
新主人带来真正的好运。
一位追踪玫瑰园事件多年的北京记者很沉重地写道：〃玫瑰园已成为一个经典。如果日后有北
京房地产史话或大学市场教程，肯定会有玫瑰园一节。至少有数十名当事人及数名旁观者都表示过
强烈的愿望，要写本关于玫瑰园的书。但我们其实还不知道玫瑰园真正的故事，浮在水面的，不过
是冰山一角。大家要写玫瑰园的书，最需要的不是时间、精力或文笔，而应该是勇气，特别是最初
的一段历史。〃（摘自〃万信网〃，阚军撰写）
玫瑰园是关于一个漠视道德、没有游戏规则的暴利年代的经典故事。那些曾经在暴利年代叱咤
一时的人们是幸福的，因为他们随时可能攫取到超乎想象的利益；可同时他们又是不幸的，因为那
些轻易攫取到的利益又随时可能轻易地随风逝去。
【玫瑰园大事记】
1984　年，香港人邓臹仁创立香港利达行，并很快成为与中原物业和美联物业齐名的香港三大
地产代理商之一。
1992　年12　月，北京市昌平县房地产开发总公司与中国飞达房地产共同投资建设飞达玫瑰园，
董事长刘常明。
1993　年中，利达行向刘常明支付8000　万港元，买下玫瑰园的开发权。在此前后，邓臹仁先后
承接10　多个著名楼盘的销售代理，连创写字楼、商铺每平方米售价和日租金的新纪录，成为北京
楼市一个传奇式的人物。
截至1995　年秋，利达行已先后向玫瑰园投入资金9000　万港元，进展并不顺利。邓臹仁聘请梁
振山任总经理，开始对外四处举债。
1996　年2　月，山东人梁希森以带资装修方式进入利达玫瑰园，其前后在玫瑰园的债权达2。38
亿元人民币。8　月，邓臹仁、梁振山矛盾爆发，玫瑰园风波浮出水面。
1997　年3　月，香港金时有限公司陆苍成为玫瑰园新主人，其时，玫瑰园的债务已高达6。5　亿元
人民币。9　月10　日，北京市第一中级人民法院裁定北京利达玫瑰园别墅有限分司进入破产还债程
序，债权申报总额高达10　亿余元人民币。
1998　年7　月21　日，法院公告，北京利达玫瑰园正式破产。
1999　年6　月8　日，玫瑰园拍卖公告正式发出，起拍价3。88　亿元人民币，首付20％。
1999　年7　月16　日上午10　时30　分，正式拍卖玫瑰园。拍卖过程极短，仅两人竞拍，希森集团
加价1000　万元购下玫瑰园。
2000　年6　月10　日，北京玫瑰园别墅重新开盘。
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2000　年9　月，玫瑰园在全国住宅社区环境交流大会上获〃环境金奖〃。业内外人士对其未来的
命运仍然莫衷一是。
2004　年〃玫瑰园入选〃中国十大超级豪宅排行榜〃第4　名。
【后续故事】
败走玫瑰园之后，邓臹仁继续在北京地产圈从事策划业务。他赶上了2000　年之后中国房地产
市场的井喷年代，因此生意还是很红火。他曾经为潘石屹的现代城项目担任过总顾问，还经常在北
京和上海一些大学给MBA　班学员上课。多年来，邓臹仁一直不改其桀骜本色。有一次，他被邀请
去一家房地产公司做咨询，临告别前，他对总裁说：〃这公司什么问题都没有，员工也很称职，只
有一个人有问题，应该被开除，那个人就是你。〃他评论北京房地产业时说：〃北京的房地产市场，
唉，我老实同你说，一个弱臹儿。从1　岁到10　岁总会有长进，但改变不了它是弱臹的事实。〃
2000　年8　月，他创办北京环宇信达行。2003　年6　月，该公司被宣告解散2005　年，他创办邓与
周商务咨询有限公司，任总裁。2006　年11　月，他在博客中自曝行踪：〃在一美国上市公司担任CEO，
在东北投资房地产。〃
【案例研究一】
在一个经济转型的发展中国家，投资浩大、社会资源关系复杂的房地产业历来是最容易产生暴
利和腐败的领域之一，玫瑰园的刘常明、梁振山与本文的蔡林芬等无非是其中一些失足败露的典型
而已。
上海滩房产女大亨沉浮录
蔡林芬1951　年出生于上海杨浦区的一个普通工人家庭。1987　年，蔡林芬自筹资金在上海市虹
口区开了一家小餐馆1　年后，蔡林芬就成了〃万元户〃。这时，蔡林芬动员丈夫辞职，两人联手打理
〃夫妻店〃。
蔡林芬的看家菜是上海人最喜欢吃的〃三黄鸡〃。因为臼量好、价格便宜，酒楼生意渐日火暴，
不到1　年的时间，〃天天酒楼〃在上海小有名气。生意做大了，当老板的就琢磨着扩大经营，赚取更
大的利润。这时，蔡林芬决定将酒楼交给丈夫管理，自己再创一番事业。
蔡林芬是个精明人，跑了几次广东，决定做〃马海毛〃生意。广东有一个〃马海毛〃生产基地，专
门生产本色〃马海毛〃。蔡林芬带着样品回到上海，开始寻找印染厂蔡林芬的想法是，上海女人时髦，
如果投其所好，在市场上投放彩色〃马海毛〃，肯定有市场。于是，蔡林芬与广东方面签订了经销合
同，同时又在上海承包了一家印染厂。结果是，色彩鲜艳的〃马海毛〃投入市场后，在上海滩刮起一
股〃马海毛〃旋风，接着，〃马海毛〃又风靡大江南北。本色〃马海毛〃的进价是500　克20　元，染色加工
后的价格是500　克100　元加工染色〃马海毛〃这个〃金点子〃为蔡林芬带来了巨额利润。20　世纪90　年
代初期，上海女人的穿着打扮在全国是〃领导新潮流〃的，染色的〃马海毛〃风靡全国，蔡林芬由此被
商界誉为〃马海毛大王〃。短短两三年时间，蔡林芬手中的财富已经高达2000　万元人民币。
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手里有了2000　万元，怎么办？蔡林芬有个老同学，20　世纪90　年代初期担任上海卢湾区副区
长，他告诉蔡林芬卢湾区徐家汇路有一块地段准备拆迁，总面积约为7000　平方米。为了取得开发
资格，蔡林芬向副区长行贿6　万元。地皮搞到手了，副区长因受贿被判刑15　年。
蔡林芬注册〃天富〃房地产公司，决定在徐家汇路盖两幢高层精品楼盘，并且取名〃天天花园〃。
蔡林芬不懂房地产知识，除了〃天天花园〃的设计委托专业设计院外，天富房地产发展公司里竟然没
有一位员工懂得房地产知识，公司重要部门的负责人基本上是蔡林芬的家庭成员和亲朋好友。2000
万元很快用完，蔡林芬陆续向银行货款4。6　亿元。
以蔡林芬的学识，连最简单的财务报表也看不懂，她根本就不知道该如何支配这数亿元人民币，
手里有了钱，蔡林芬就胡花乱花，她先拿出1000　万元装修〃天天酒楼〃，又斥巨资在上海静安寺附
近闹中取静的长乐路为自己购买了两幢豪华别墅，别墅里专门设有美容美发厅，仅美容美发设备就
耗资数万元。为了让蔡家孩子们出人头地，蔡林芬将外甥、侄女送到贵族学校，仅〃赞助费〃就挥霍
了160　万元。这个时候，蔡林芬有了两个情人。蔡林芬与情人的关系不是偷偷摸摸的，而是公开的。
情人在天富房地产发展公司担任要职，月薪数万元人民币。为了树立自己乐善好施的社会形象，蔡
林芬先后向社会捐款高达600　万元。
照她这样挥霍，就是有一座金山也会被吃空的。结果，两幢楼盖到一半，
总共4。8　亿元资金就没了。有人给蔡林芬出主意，发明了一种名为〃手拉手〃的借货方式，具体
说来就是，知名企业和上市公司将多余资金存入定点银行，银行将多笔资金集中起来专项转贷给蔡
林芬。蔡林芬为此付出的代价是，收到贷款后自己出面向存款户支付高额利息。在不到1　年的时间
里，蔡林芬从228　家企业拆借出总计5。6　亿元人民币，除了要向银行支付利息外，蔡林芬又拿出1。2
亿元人民币作为高额利息返还给了存款客户。〃天天花园〃终于在徐家汇路黄金地段拔地而起，其代
价是粍资10。4　亿元人民币。这座〃天天花园〃究竟价值几何呢？经权成部门评估，共有270　套房子
的〃天天花园〃价值5　亿元人民币。也就是说，〃亿万富婆〃蔡林芬亏了5　亿元人民币。
为了还贷，蔡林芬再度铤而走险她将已出售的房子反复出售。果然，一共只有270　套房子的〃
天天花园〃竟被卖成了600　多套，创下了申城楼巿的〃奇迹〃，事后，经有关部门调查，蔡林芬对外
重复抵押、重复销售共57　次，骗得6296　万元人民币。其中，一套最好的房子竟然卖给了7　个业主。
从1998　年开始，天富公司不断被人告上法庭，官司涉及全市27　家法院。10　月15　日，已被监
控的蔡林芬跳楼自杀未遂，腰部掉成骨折。2000　年7　月21　日，上海巿第一中级人民法院以合同诈
骗罪判处蔡林芬无期徒刑，剥夺政治权利终身，并没收全