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规则-第33部分
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房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了，尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。说个最简单的，某城市的地王，44亿的标价，土地面积万平方米，容积率，总建筑面积万平方米，楼面价就是6万多。也就是说，房子还没建，政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官，受贿原因全是那红线内外一米，或者容积率那零点几的小数！很多朋友都以为，开发商是想咋建就咋建，可是事实根本不是那么回事，国家政策在那里呢，土地竞拍就是一把刀，容积率又是二把刀，直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素，它的高低决定了房地产市场的走向。所以，一说道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑，他们不是少收点地价，而是加税，你说，这不是更加推动房价高企吗？书包 网 。 。。 想看书来
规则 第三十章（2）
经常有朋友问我，一个平方米的房子的成本有多少？我告诉他，其实，直接成本很小，比如我这个项目，建筑成本大概在1850—2500之间。包括：土建，装饰，园林，水电！土建是指毛坯大概1200元每平方米，包括地下室和基础；装饰部分80元/平方米，包括外墙砖，入户门，栏杆和铝合金窗等；园林大概550元/平方米；水电大概250元/平方米，包括电缆，智能安装，及室外排水设施。 其实，要算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。 就说，那容积率吧，我要不是通过卿至泰把它提高了，就原来批的，我根本赚不到什么钱。
说到这里，我不免又要啰唆几句，说说什么是容积率。容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。可是，国家还有个规定，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。嘿嘿，要是都按这个来，再考虑到光照指数，开发商根本赚不到钱。所以，大家就各显神通提高容积率。关键是送多少钱。容积率相对真实的只有别墅。所以更加卖得死贵。放眼全国，无论哪里，开发商和规划局都在一起愚弄人民。当然其中的公关费很可观，但与房价利润相比实在是太划算了。正因为容积率是可以托关系修改的，所以，没有哪个开发商会傻傻地按照既定好的容积率来开发。我曾经跟卿至泰说过这样的话：“面粉涨价了，包子馒头能不涨？”他笑了，我也笑了。
大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候，谁也没有注意土地现价早已涨过房价的涨幅了。现在地方财政就是土地财政，地方政府拼命要卖土地赚钱，中央想控制都控制不了，你看现在全国各地哪个城市的城区面积在不断蔓延？房价的高低有无标准。答：房价乃政府能够忍受的价格，房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。我有时觉得政府官员真的是很蠢，一块地，如果作为住房用地来卖，那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收，而一套房子可用年限至少有4—50年，甚至70年，也就是说政府这4—50年就收这么一次税。但如果作为工业用地，做厂房，做企业，那么政府可以年年向企业商家收税，所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法。但是，为什么他们还要买呢？因为一个地方的一届领导最多干五年，他做事只管这五年自己的财政收入，至于五年以后，他都不知道调到什么地方去了，所以，一届又一届政府是只管现在不管将来啊！
现在最搞笑的还是那个招挂拍制度。据说这个制度是向香港学习的，可是人家那是*社会，法律多健全啊！可是在内地，这制度一出台就为政府官员游戏法律提供了更多的空间。没实行这个制度以前买土地，一般只需要出个十来万撑死百来万忽悠贿赂一下国土局的实权人士乃至一把手，那么土地譬如说本来价值1000万的土地，一把手银子捞足大笔一挥也许二三百万就搞到手了，反正都是公家的地。而现在呢？实行的正规的招拍挂，一般人就不大敢便宜卖了，你要敢这样做，不是下台也得双规，官员们心里也是有点忌惮的。
那么，价值1000万的土地可能就得掏出1500万银子才能摆得平，即使你有关系后台够硬那么最少也得七八百万才能堵上众人的嘴巴。因为能够搞房地产资质，能拿到土地的老板哪个是没有后台的，哪个是后台不硬的？你以关系拿到了，那我拿不到我可以利用我的关系在后面捅你一刀，还可以名正言顺地把你身后的后台给拉下马。所以土地这块上多出来的价格是谁来承担？当然是羊毛出在羊身上。开发商不可能善良到自掏腰包，当然会把房价抬上去。制度是决定资源分配的根本原则，可笑某些人还在寄希望于宏观调控，根本的原则不调，怎么调都是空调！
规则 第三十章（3）
我问过卿至泰，“作为一个规划局的局长，你从你的角度说说，政府能不能暂时不卖地？”
他笑着说：“不卖地，哪里来钱养活那些公务员？” 在房地产行业，对于地产商追求高回报大家不能有过多指责，因为逐利是企业的本能。大家应该关心的是，一些地方政府特别是个别贪官不顾国家的一系列制度规范，为了自己的一己私利，他们凭什么滥用权利？用公权牟利呢？在地方政府政绩观的支配下，特别是一些官员在金钱诱惑下，都能想出应对、变通的对策。
比如说：招拍挂制度，很轻易地就被地方政府架空，当作摆设。另一方面，对于土地的违法行为，恫吓的多，实际上处理过软。国家确实处理了一批土地违法者，但是，轻描淡写地给省级干部、主管领导一个处分，起不了太大作用。一些受处分的领导干部，不但毫发无损，有些官帽子还越戴越大呢。以前我只是一个搞建筑的，现在做上了房地产，干什么吆喝什么，我现在就不得不研究国家关于房地产的有关政策，就不能不千方百计地和对我有用的各级部门官员打交道。
靳守坚出事以后，我一直觉得应该将姜春河纳入我们的股东里面，因为，黄奕章尽管能量不小，但是，他毕竟不是S市的现任官员，一旦出了什么事情，他还是要通过间接关系找人，很麻烦。而姜春河是我这么多年的老朋友，对我的关心绝对没有因为他职位的变化而有变化。最重要的，是他是现任实力官员，手里的关系那都是做我们这行不可或缺的财富。我把这个想法跟黄奕章说了以后，他开始一直不同意，一直希望姜春河继续担任顾问的角色。但是，后来国土、建设、消防的很多事情都很棘手，而姜春河又不遗余力地帮忙解决，所以，黄奕章态度开始松动。后来，他利用几次探视的机会去和靳守坚商量，最后同意姜春河成为我们的股东，他们俩各让出百分之四的股份，我让出百分之二，总共百分之十给姜春河。我把这个意思跟姜春河一说，他却百般不同意，说这样怕将来出事，我又不肯让他总置身事外，就不断地劝他，最后，他终于同意接受，由他的一个同学来顶这个名。 工程现在进展很快，第一期开发的几栋房子现在已经基本做到正负为零了。我们给靳守坚公司做的现在已经交了工，而且经过验收被评为优质工程。现在，我身上的担子感觉轻了一点。
现在，靳守坚公司的老总居然是那个被我们提拔过的人来当了。他叫皮永仁，当时他是知道是我的关系把他提拔调走的，而这样做就是为了搬开他这块绊脚石。靳守坚出事以后，政府又把他调回来接替靳守坚，开始我心里还打鼓，怕他借机收拾我。可是，过了一段时间，他并没有什么行动。我就开始慢慢接触他，看他什么反应，那时我真是小心翼翼生怕惹了他。可是，后来有一次，他去昆明看园艺博览会，我赶到昆明和他见面。几杯酒下肚，他说：“天佑啊，我知道你现在怕我。可是，你怕什么呢？时过境迁啦，那时我难为的不是你，而是我和靳守坚关系不顺，你通过林老提拔了我，我很感谢，要不，我还是得窝在投资公司那个位置上，即使是靳守坚出了事，也轮不到我，因为我级别不够。现在，我被提拔了，级别够了，加上我又有在投资公司的工作经验熟悉业务，所以，这个位置自然就是我的了，按理说，我还应该感谢你才是啊。不过话说回来了，那时，你也有你的难处，我也能理解。行了，咱俩以后往好了处，不要再不敢见我。对了，我知道你现在经济比较困难，这样，正好你在我这里的工程马上做完了，我给你几栋付现金的厂房暂时做一做，过阵子，咱们按靳守坚当初的方式，我再给你块地。” 那顿酒，我喝得那个高兴啊。。 。。 最好的txt下载网
规则 第三十章（4）
回来不久，皮永仁果然兑现了诺言，但是，为了表达我对范艺和蔡兆元的感谢，我还是把工程分包给他俩，我只是收点管理费而已，因为这两位毕竟替我承受了那么大的压力，我也应该适当地回报一下。不过，最近胡可总发一些暧昧的短信给我，我知道她想干什么，可是，碍于蔡兆元的面子，我不大好意思下手。胡可不是个丑女人，也不是跟我没有共同语言，其实跟她搞搞新意思也不会被别人知道，但是，我就是不能，不是因为生理而是因为心理。
皮永仁的合同签订以后，莫小平表示了很大的不解，她不知道为什么会出现这样的戏剧性。但是，后来很长一段时间，我都在反思皮永仁的事，那时我们采取的如果是另外的办法，可能结果完全不同。
一个闷热的晚上，我和余巧柔大战三百回合以后，我斜倚在威尼斯一间客房的床头上对她说：“明天你把协议带到莫小平的办公室吧。”余巧柔没出声，只是用力地抱紧了我。
其实，这个协议我早就应该跟她签的，可是，因为我在最困难的时候她们并没有贷给我一分钱我感到心里不痛快。这些银行，你缺钱的时候，他们大叫有风险不给你贷，而一旦看你这里没什么大问题了，他们又像闻着腥味的狗一样围了上来。所以，既然你们想在我这里分一杯羹，我也得有点收获吧？
本来我是不想在销售之前就贷款的，只是因为皮永仁已经将另一块地弄好，正等着我付款呢。这次，我们采取的办法是我直接付款买，而且价格比里外两家高，所谓的另外两家其实都是我们找的朋友。因为这块地本身已经是投资公司的，不属于招拍挂的范畴，而且我们有个所谓的附加条件，那就是给他们投资公司所建的一个工业区做服务区。
而那个工业区比较偏僻，一般大的房地产商看不上。而我们的目的其实并不是这个服务区本身赚不赚钱，而是通过这个服务区把它周围的一大片地给圈下来，有机会就自己发展，没机会就炒掉。
在余巧柔的上下活动下，在额度和利息都很合适的情况下，我跟莫小平商量决定贷下这笔款。
葛正红对于建筑公司的财务进行了仔细的秘密审计，并没有发现什么，李自为这人办事很谨慎，重大的支出都是经过我同意的，一些小来小去的也都没什么大的问题。我问莫小平夏思云的调查怎么样？莫小平说：“夏思云是一个办事很小心的人，没有十足的把握他不会轻易下结论的。”我点点头，心想，难道我感觉错了？
我现在正在谋划一个新的想法，如何控制高�
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