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全面购房指导-第13部分
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目前，许多房产交易还处在〃卖方〃市场阶段，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，甚至可以说是进行过精心的研究，是签订《商品房买卖合同》的〃高手〃，许多房地产商便借助自己的优势，与购房人签订权利和义务极不对等的合同，因此，在签订购房合同的时候，购房者一定要进行缜密的思考，注意以下几点，以免受经济损失。
1。认准签约主体
在商品房销售中，很多开发商都会委托中介公司代销自己的楼盘。因此，购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是受其委托的销售公司，都应该认准签约主体《商品房预售许可证》上标明的公司，对交易中涉及的所有书面文件、材料等也都要由签约主体出具。这样才能避免〃一房多售〃等现象的发生，更好地维护自己的权益。
2。仔细阅读合同条款
拿到《商品房买卖合同》后，购房者先不要急于签约，而应该仔细阅读其中的各项内容，如果对部分条款和专业术语不理解或概念模糊，可以向当地的房产开发主管部门进行咨询。
3。寻找谈判的机会
在《商品房买卖合同》中，有许多条款都是空白的，这需要买卖双方进行协商后填写，也就是说，买卖双方都有权利对合同中的部分条款进行修改、增补或删减。但是，如今的房地产商往往提前将空白行划去或填上对自己有利的内容，这就使得购房者失去了平等谈判的机会。这时候，购房者一定要头脑清醒，据理力争，如果不同意合同中的某项约定，就应该将自己意见写进补充约定中，否则，就代表你认同了合同中的条款。
第32节：第三章 签订购房合同（6）
4。不要漏项
对《商品房买卖合同》中的各项条款，比如：商品房销售许可证、坐落位置、设计用途、建筑结构、面积、土地来源情况、使用年限等都应逐项填写，因为这些条款关系到所购房屋的合法性，出现漏项就容易在将来给购房人带来严重损失。
5。对违约的处理
《商品房买卖合同》中有专门针对甲方逾期交房和乙方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，这需要双方协商填写。如果开发商在签订合同前就已经将其填写完毕，购房人就需要仔细对比，以免签订对自己不利的合同条款。
6。房屋面积的差异处理
我国建设部《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条款：出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定的，按照约定处理。如果合同中没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3％，买受人可以要求解除合同，返还已付购房款及利息。如果买受人同意继续履行合同，房屋的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归买受人；房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误差比超过3％部分的房价款由卖方双倍返还购房者。
此外，开发商销售的商品房是按建筑面积计算房款，而建筑面积有套内建筑面积和公用建筑分摊面积之分。套内建筑面积是独立产权，而公用建筑分摊面积则是共有产权。如果购房者按建筑面积计算房款，由于公用建筑分摊面积的核对非常困难，部分开发商就可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高额利润，这就损害了购房者的权益。因此，购房者在合同中应明确标明公用建筑分摊面积的米数或计算比例，当然，这必须符合建设部《商品房销售管理办法》中的相关规定。
7。明确产权登记
《商品房销售管理办法》第三十四条规定：开发商必须在商品房交付使用的60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门备案。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应在商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买者应当在销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
由上述条款可知，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负任何责任。
因为在如今的商品房买卖中，许多开发商承诺由自己为购房人代办权属证书，这使得开发商不但有在60日内提交资料进行备案的义务，同时还有房屋交付使用（预售）90日内或者合同签订后（现售）90日内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承担相应的违约责任。
8。明确配套设施
在《商品房买卖合同》中，商品房的水、电、气、暖等设施的运行日期都是空白，这需要买卖双方协商填写。
9。重视设计变更
许多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是不重视所购房屋的环境变更，因为他们认为这些变更对自己的影响不大。但事实上却并非如此，任何的设计变更都是有一定原因的，而这种变更往往只是为了符合开发商的利益，既然是为了符合开发商的利益，自然就会伤及购房者的利益，所以，在签订设计变更条款时，购房人应谨慎对待。
10。明确合同附件
合同附件包括房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明、商品房的装饰和设备标准的约定、双方自由约定的补充协议、计价方式与价款的约定等。
第33节：第三章 签订购房合同（7）
（1）房屋平面图：一般情况下，开发商提供的平面图很简单，无尺寸、无比例，如果发生争议，购房人就会处于明显的劣势地位。对此，购房人应要求开发商在平面图中标明长、宽等基本数据。
（2）公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明：购房者需要注意，凡是不为房屋所在的楼字单独服务的建筑设施，均不应计算面积。而分摊面积的计算应符合国家的相关规定（京国土房管权字（2000）第369号文件）。
（3）商品房的装饰和设备标准的约定：对购房人而言，此约定的关键在于把装修标准具体化，避免采用〃高级面砖〃、〃高级涂料〃、〃高级地板〃之类的模糊性标准，应当写清材料和设备的品牌、质量等。
（4）双方自由约定的补充协议：部分开发商事先已经拟好补充协议，对此，购房人要仔细阅读、审查。其次，购房人还要利用此补充协议把自己关注和担心的事项做详细约定。例如，前期物业管理的期限、收费标准和服务范围等。
（5）计价方式与价款的约定：如今的许多购房人采取按揭贷款的办法支付房款。一般来说，由于开发商事先与银行签订了合作协议，所以，绝大多数购房人都能如期取得贷款。但是，也有因种种原因，银行没有批准购房人贷款的情况出现。一旦出现这种情况，购房人就会面临巨大的付款压力，甚至出现难以履行购房合同、面临违约风险等情况。因此，购房人除了约定付款方式和期限外，还要明确约定：〃如购房人的贷款申请未获银行批准，购房人有权与出卖人协商，采取买受人可承受的其他付款方式支付房款或者选择退房。当买受人因此退房时，出卖人应将购房人已付房款全额返还。〃11。注明商品房的抵押和租赁情况在写明商品房是否存在抵押和租赁情况的同时，应标明出现抵押或租赁情况房产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿等具体事项。此外，还要详细填写商品房的质量、设备设施的情况。
四、11种情况买卖合同无效可被解除实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下11种：1。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人2。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人3。开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明4。开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实5。开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房居的事实6。出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房人无法取得房屋7。房地产分离出卖，合同无效由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
8。产权主体有问题，合同无效出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人都同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
9。侵犯优先购买权，合同无效房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓〃同等条件〃，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
第34节：第三章 签订购房合同（8）
10。单位违反规定购房，合同无效机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
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