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全面购房指导-第17部分

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  (6)发放住房贷款。
  (7)偿还政策性个人住房担保委托贷款(公积金贷款)和商业性个人住房担保贷款本息。
  5。贷款担保
  (1)提供产权房作抵押。
  (2)提供贷款银行的定期存单、国债等作质押。
  (3)提供符合银行要求的保证人作第三方保证。
  五、房贷新品种
  随着央行贷款利率的不断调高,〃按揭一族〃的神经越来越紧张。因为利率上调,就意味着自己的腰带需要比以前勒得更紧!在此情况下,不同银行开始纷纷推出各种不同的新型住房贷款。
  1。固定利率住房贷款
  固定利率住房贷款就是指银行与贷款人在签订贷款合同时,约定一个双方都认可的利率,贷款人在贷款期限内,所贷金额的利率不随央行的基准利率或市场利率的调整而变化,贷款人可以按照贷款时约定的利率偿还全部贷款。
  目前光大银行推出的固定利率房贷分为5年以下和5年以上10年以下两种,5年以下年利率为5。94%;5年以上10年以下年利率为6。18%两种。
  招商银行推出的结构性固定利率住房贷款分段执行不同的利率标准,如果选择5年房贷,贷款的前2年执行一个利率,后3年执行另一个利率。3年房贷的利率为5。91%;5年房贷的利率为6。03%;10年房贷的利率为6。39%。
  坦率地说,这种固定利率要比目前执行的房贷利率高一些,除非央行继续升息,否则,购房者选择固定利率就不会省钱。
  2。直客式房贷
  直客式房贷也叫〃超前按揭〃,就是个人在缴纳一定比例的首期款后,再找银行办理贷款(贷款额度、期限、还款方式等由银行根据申请者的需求决定)。这种贷款方式不需要开发商担保(开发商不用交保证金),购房者能够直接获得银行贷款,这不但可以享受到一次付清房款的优惠(通常为3%~6%)还能节省工本费、公证费等支出,但是,只有国家公务员、医疗、教育、新闻出版等事业单位的正式职员才允许申请,一般人是申请不到的。
  3。双周供房贷
  双周供是由深圳发展银行推出的,是指还款由每月一次改为每两周还款一次,每次的还款额也改为原月供还款额的一半。这样既不增加月支付压力,又能缩短房屋按揭贷款的还款期,更能减轻利息负担,只不过这种还贷方式对贷款人的资金实力有较高要求。
  4。接力贷款
  接力贷款是由农业银行推出的,是指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人,其家人(父母双方或一方)与其共同作为贷款人,共同承担购买住房的贷款的偿还责任。
  5。宽限期还贷
  宽限期还款是由上海银行推出,指购房者在办理个入住房贷款时,与银行签订一项特殊的条款:个入住房贷款发放后,在一定的时期内,贷款人每月只需要支付利息,贷款本金可以暂不归还,等到宽限期结束后,贷款人才开始以约定的方式偿还贷款金额的本息。这种还款方式可以减轻购房者最初的还款压力,但贷款人需要多支付一年的利息。
  6。无障碍提前还款
  无障碍提前还款是由民生银行提出的,是指购房者在民生银行办理按揭贷款后,可以随时向银行提出提前还款申请,而且,还款金额只要在第一期的还款金额以上即可,在接到购房者的提前还款申请之后,银行会在5个工作日之内办理完成客户提前还款的手续,主要是不收取违约金。
  7。可转换房贷
  可转换房贷由光大银行推出,指购房者的贷款可以在固定利率与浮动利率之间相互转换,能够使借款人更灵活地规避利率波动风险。而且,在浮动利率转换为固定利率的时候不收取任何违约金和手续费;固定利率转换为浮动利率时,贷款五年以下者需要交纳一定的违约金;贷款五年以上者不需要交纳违约金。
  第43节:第四章 办理购房贷款程序(8)
  8。贷活两便房贷
  贷活两便房贷由中国银行推出,房贷人可以将月供扣款账户申请为〃房贷理财账户〃,此后只要有钱就可以存入该账户,当存款余额达到一定的金额后,超出的部分将被视作提前还贷,可以达到减少房贷利息支出的目的。同时,账户本身还具有活期账户的所有功能,客户可以随时支取其中的资金用干其他投资,比如:股票、基金等。
  〃贷活两便〃可以按天计算提前还款应该减少的利息,比如贷款人申请40万元房贷,使用〃贷活两便〃业务后,如果该账户上有30万元的闲置资金,银行就会按照相应比例将11万元作为提前还贷资金,剩余19万元按照活期存款计息。
  9。个贷通房贷
  个贷通房贷是由建设银行推出的,具有〃房产一次抵押,贷款循环使用〃的功能,只要是建设银行的个人贷款客户,只要设立一次个人房地产最高额抵押,优质个人客户就能拥有相应的授信额度,在授信期限内享受自己需要即可贷款的一站式融资服务。比如购房者的房贷款为64万元,期限为30年,当这处房产升值后,经评估,最高授信额度为100万元,此时如果购房者需要融资,在按时还贷的情况下,不需要再次办理贷款审批手续,就可在最高授信额度范围内多次获得贷款。
  10。转按揭
  转按揭是指借款人在住房贷款的还款期内,在贷款银行的许可下可以出售抵押物,由房屋的购买者继续偿还出售人所欠下的贷款。也就是说,在按揭中的房屋可以进行买卖,只需要房屋的购房者继续偿还出卖方的按揭房款即可。
  但是,在转按揭的操作过程中,由于房屋仍在按揭中,无法进行二次抵押,第二笔贷款就需要先发放,用来还清业主的贷款,然后在解除抵押并取得房产证后才能办理房屋产权的过户手续,因此,转按揭的手续比较繁琐,如果业主想要办理这种业务,最好选择正规的大型房屋中介,以免出现意想不到的各种风险。
  11。等额递增房贷
  根据银行的许可,每过一段时间,购房者的月还款金额可以增加一部分,可以增加几十,也可以增加几百,但是以后的月还款金额只能是递增。比如购房者采用每半年递增25元的等额递增还款法,1~6月的月还款额为1667元;7~12月的月还款额为1692元;13~18月的月还款额为1717元……
  六、本金还款和本息还款有何不同
  现在,多数购房人采用贷款买房的形式置业,其中的绝大多数都选择或只知道〃等额本息还款法〃,也就是每月的还款金额固定不变。却不知道还有一部分按揭购房人采用另一种还款方式等额本金还款,而且两种还款方式导致贷款人支付的费用是不一样的。
  1。等额本息还款
  等额本息还款方式是在还款期内,每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息,初期利息支出最大,本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加),贷款人每月的还款金额固定,可以有计划地控制家庭收入的支出,便于家庭根据自己的收入情况确定还贷能力。
  2。等额本金还款
  等额本金还款方式是将本金每月等额偿还,然后根据剩余本金计算利息(本金保持不变、利息逐步递减,提前还贷,不仅归还的本金多,利息也少),因此,贷款人每月的还款金额不固定。由于初期的贷款额高,支付的利息较多,所以还款金额也较高,但随着时间的递减,每月的还款额也会递减。这种方式的好处是因初期偿还较大款项而减少利息支出,适合还款能力强的家庭。
  张先生和王女士在同一小区购买了相同面积的住宅,二人分别向银行申请了个人住房贷款,贷款金额都是20万元,期限也都是20年。由于两人没有同时办理贷款手续,而且王女士事先了解了一下贷款方面的知识,所以她选择的是等额本金还款法。而张先生则选择了等额本息还款法。
  当两人入住成为邻居之后,在一次的闲聊中,他们分别说起来自己贷款的事情,并且计算了一下,看谁的贷款方式更省钱。这一算不要紧,当时把张先生吓了一跳,原来,张先生期满后的还款总额(本金和利息)为367547。56元,利息为167547。56元;而王女士的还款总额为337370元,利息为137370元,张先生要比王女士多付30177。56元的利息。当然,张先生从开始还款到最后一次还款,月还款金额都是1531。4482元,而王女士的第一次月还款金额要比张先生高200多元,以后每月递减4元左右,这表明王女士的最初还款压力较大。
  第44节:第四章 办理购房贷款程序(9)
  从以上比较中可以看出,等额本金还款和等额本息还款有几个不同点:
  (1)支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下,〃等额本息还款法〃的利息总额高于〃等额本金还款法〃。
  (2)还款前期的压力不一样。〃等额本息还款法〃的月还款金额数相同,所以在收支和物价基本不变的情况下,每次的还款压力是一样的;而〃等额本金还款法〃的月还款本金不变,但利息由多到少、依次递减,同等情况下,前期的压力要比后期大很多。
  (3)还款前两年的利息、本金比例不一样。〃等额本息还款法〃前几年还款总额中利息占较大比例;〃等额本金还款法〃的本金平摊到每一次。
  (4)提前还款的次数不一样。〃等额本金还款法〃允许提前还款,并且没有限定提前还款的次数,也不用交纳提前还款的违约金,也就是说,只要贷款人有钱,可以随时提前还贷;而〃等额本息还款法〃的借款合同条款中对此没有明确规定。
  3。提前还贷,哪种还款方式更省钱
  银行的内部人士称,想要提前还款,应该尽量减少本金,缩短贷款期限。从目前较为常用的两种还款方式(等额本息还款法和等额本金还款法)来看,采用等额本息还款法,贷款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息,这种方式在偿还的初期利息支出较多,本金相对较少,随着还贷时间的增多,每月的利息支出逐步减少,归还的本金逐步增多。采用等额本金还款法,贷款人每月偿还同等额度的贷款本金,利息随本金的递减而递减。
  举例说明:假设向银行贷款10万元,10年的贷款期,利率为6。84%,如果在5年内还清贷款,按等额本息还款法计算,将支付利息18354。78元;若按照等额本金还款法计算,在5年内还清贷款需支付17385元利息,两者相差969。78元。按10年计算,等额本息还款法须支付利息38342。65元,等额本金还款法需支付利息34485元,两者相差3857。65元。
  由此可以得知,在贷款时间、金额、利率相同的条件下,等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此,如果打算提前还款,贷款时最好选择等额本金还款法。
  七、房屋贷款〃七要七不要〃
  七要:
  (1)申请贷款额度要量力而行
  在申请个人住房贷款时,借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断,同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。一般来说,要从自己的年龄、学历、所从事的职业的行业前景、单位性质等因素分析自已的预期收入趋势,同时兼顾未来大额支出因素后,才可谨
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