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全面购房指导-第22部分
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5。危险房
承重构件已属危险构件、结构丧失稳定和承载能力、随时有倒塌可能，不能确保住户安全的房屋，这类房屋需要及时拆除或翻修。
以上五类房屋，《标准》规定了它们的成新度，即：
完好房：十、九、八成新；
基本完好房：七、六成新；
一般损坏房：五、四成新；
严重损坏房及危险房：三成新以下。
当消费者购买旧房时，可以利用以上的标准了解所购房屋的成新度，衡量一下售房者所要价格是否合理。消费还可以利用所购旧房的成新度来计算出所购房屋的大概价值，具体方法是：调查与所购旧房的位置相似、结构相同的新建商品住宅的价格，再用此价格乘以所购旧房的成新率（如七成新的房屋的成新率就为70％），得出自己所购旧房的价格，当然此价格非常粗略，只能做为参考。
五、如何进行央产房买卖
央产房，全称为〃中央在京单位已购公有住房〃，本次允许上市的〃中央在京单位已购公有住房〃是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。
所指〃中央在京单位〃主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。
买卖双方的流程和交易需要准备的相关资料：
一、央产房放开后的交易流程（以买方办理按揭贷款为例）
第一步：〃央产〃业主填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，由指定的经纪机构免费代办，并送到交易办公室审核。
出售方需提供的材料有：房屋所有权证书，房屋共有人同意出售书面意见和结婚证，身份证、户口簿或者其他有效身份证明，外地人需要提交身份证、暂住证。与原产权单位签订的公有住房买卖合同，与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》，物业费、供暖费结清证明。
应该注意的是，出售人没有建立住房档案的，应补交住房档案。出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或者原状产权单位出具的证明作为依据。
第二步：由指定经纪公司负责寻求买方，撮合买卖双方达成成交意向。
第三步：签订《北京市房屋买卖合同》。
买方办理银行按揭贷款时需提交的材料：身份证、户口簿、结婚证、收入证明、营业执照（副本），一寸照片。
第四步：办理银行按揭手续，评估、经律师审核、缴纳保险、银行审核。
律师审核资料：《个人购房借款申请书》、《二手房抵押贷款借款合同》、《个人住房（委托）贷款指定还款帐户验证单》、《代扣还款委托书》、《北京市城镇房地产抵押登记申请书》、《个人抵押商品住房投保单》。
第五步：办理权证过户。
卖方提供资料：审核批准该套房屋的《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，身份证、户口簿、产权证、人名章，与产权单位签订的买卖合同，如没有可提供房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明，与买受人签订的《北京市房屋买卖合同》，物业费、供暖费结清。
买方提供资料：身份证、户口簿、人名章；外地人需提交身份证、暂住证、人名章。
第六步：银行放款。
第七步：权属转移。
第八步：物业交割。
二、央产房上市的交易税费
卖方：印花税0。5‰；买方：契税1。5％；印花税0。5‰；土地出让金：当年成本价的1％；
评估费：评估总房款的3‰；律师费：贷款额的2‰；保险费：评估总房款×相应年限年费率；抵押登记费：80元/套。
第56节：第七章 产权证办理（1）
第七章 产权证办理一、《房地产证》与《房屋所有权证》或《房产证》有什么区别《房屋所有权证》又称《房产证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，由县级以上人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放。建设部在《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》中，明确规定房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记，并领取房屋所有权证。凭此证可以管理、出售、出租此房产；凭此证可以申请对此房屋进行翻、改、扩建；凭此证可以申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；凭此证可以办理抵押手续；凭此证可以办理拆迁、安置、补偿手续。当管理部门办理相关的手续时，只要涉及房屋所有权证的归属，都应该以《房屋所有权证》作为确认证件，其他证件均不能替代。
在以前，我国《城市房地产管理法》中曾经明确规定：〃国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有证书。〃根据法律规定，《国有土地使用证》和《房产证》是由不同的机关颁发，《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，是受法律保护的。例如北京市国土资源和房屋管理就根据国有土地使用方式的不同，对直接填发的《国有土地使用证》分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。但是，《房屋所有权证》只代表房屋产权，不包含土地使用权。所以，在以前，人们在办理了《房屋所有权证》后，还需要办理《国有土地使用证》，只有两个证件都办理了才可以完全享受法律保护。如果住户在购买房屋后只是领取《房屋所有权证》而未领取《国有土地使用证》，那么用一句形象的话来说，就是住户实际上还有30％左右的权益不受法律保护。
但是时代总是发展的，在房地产市场刚刚起步和发展的时候，因为管理体制的问题，是不可能做到两证合一的，但是随着房地产市场越来越成熟，相关的制度改革也稳步进行，目前在全国的很多城市都已经将原来的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》合并为一，成为新的《房地产证》。这种《房地产证》是经过统一制作的、单一的房地产产权凭证。《房地产证》同时记载有土地资料和房屋资料，是对土地使用权和房屋所有权同时进行的登记。从另一个角度来说，《房地产证》是房产业主依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，也是合法拥有房地产的凭证，而不仅仅是合法拥有房产的凭证！
二、为什么要办产权证1。我国的房产权属登记制度经过漫长的谈判，又经过漫长的等待，再经过繁琐的收房，您终于可以住进新房了，设计、装修、买家具、搬家、庆祝乔迁之喜……不亦乐乎之余，请您不要忘记，直到现在，漫长的购房过程还没有结束，还剩下至关重要的一个环节：办理产权证。
第57节：第七章 产权证办理（2）
房产在法律上被称为不动产，不动产产权的归属需要借助于产权登记和产权证书来确定。换句话说，一个人居住在房子里面，不表明这个人就是这套房子的主人，他可能是借住，也可能是租房人……要证明自己就是房子的主人，唯一的办法是拿出产权证。
让我们先来看一下法律规定：
《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第57号令，1998年1月1日实施）第3条规定：〃房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。〃
第4条规定：〃国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。〃
第5条规定：〃房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。〃
这些规定告诉我们，我国房地产产权实行权属登记制度，对于购房人来说，产权登记是其权利的取得、设定、变更及丧失的法定依据。
产权登记属于强制性登记，未经登记的，权属不受法律保护。只有拿到房屋土地管理部门发给的产权证书，才能够证明购房人对房屋和土地享有产权。
2。不办产权证的风险
有的购房人觉得，反正这个房子的钱我已经交了，而且现在一直在偿还银行的贷款，而且现在我已经住在房子里面了，难道会有人因为我拿不出产权证而把我赶出去？
这种情况绝对有可能出现，以下就是不办产权证可能出现的情况：
1。没有产权证的房产难以上市出售或者对外出租
虽然买房自住是绝大多数购房者的第一选择，但从长远考虑，任何一套房屋都不一定是最终的选择，当遇到更令自己满意的房产时，现在居住的房产如果不上市或者不出租的话，很可能将成为一种负担。
2。没有产权证，您无法在拆迁的时候获得补偿
随着中国经济迅猛发展，城市建设的扩张，您的房屋很有可能被列入拆迁范围，如果您手中没有房产证，拆迁的时候您将无法获得拆迁补偿。
3。没有产权证，您无法与别人换房
换房也是改善居住环境的一个好方法，但是如果您没有房产证，对方就无法查证您是否是这套房子的主人，无法查证您是否对这套房子有处分权，自然也就无法跟您换房了。
4。没有产权证，您就无法证明您确实拥有这份财产
有些时候，需要您提供财产证明，比如出国留学，如果您没有产权证，自然也就无法证明这份财产确实为您所有。
5。没有产权证，您无法将房产赠与他人
房子是您的财产，您有权利把它赠送给他人，受赠者取得房屋产权的唯一途径是拿着房产证办理产权变更登记。
6。没有产权证，您无法在离婚的时候分割房产
如果没有这个产权证，夫妻双方都无法证明房子到底应该属于谁。没准儿最后开发商会站出来说，因为没有办理产权证，房子所有权还没有转移，所以房子是他的。
7。没有产权证，自己辛苦换来的房子无法由子女继承
父产子承，子女承继房产的唯一途径也是到登记机关作产权变更登记，如果您没有房产证，就无法办理产权变更登记，您的下一代将无法继承房产。
8。没有产权证，您无法将房产抵押
如果您有产权证，就可以把房子抵押出去，换一部分应急钱款，一旦有了钱再把产权证拿回来。如果您没有产权证，那就只能另寻他法了。
9。没有产权
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